xythphxさんより質問がありました
お忙しい所ご回答ありがとうございます。お聞きできてよかったです。恥を恐れず取り組みます。 立て続けで申し訳ございませんが、後3つ質問がありましてご回答頂けましたら幸いです。
①通常、売主が宅建業者又は売主が個人で業者に媒介を依頼している場合で、弊社が個人買主の媒介業者となったときに、重説の作成・説明・交付、売契の作成は売主側がやってくれるとの認識でよろしいでしょうか？それともケースバイケースで業者との間でどちらが行うのか話し合うのが慣例なのでしょうか？
②仲介手数料ですが、通例、売契時に半金、決済時に残りの半分を受け取っているのでしょうか？また、仲介手数料は振込で頂くのでしょうか？
③弊社ではat home・home'sと自社HPに物件を掲載していますが、反響が思うようにきません。これは地道に広告承諾を取り続け掲載をしていく他に何かもしアドバイスがございましたらご教授願いたいです。掲載物件数は現在20件で、ゆくゆく物件が集まり次第チラシを巻いていく予定ではあります。
xythphx様
こんにちは。
質問ありがとうございます。
①契約書（重説）は誰が作る
ケースバイケースですが、やはり売主側業者が作ることがほとんどです。
ただし先日も書きましたが、飯田グループの場合は買主業者である私たちが作るとかという事もあります。
あとよくあるケースで、
売主側業者ーたろう不動産
↑こういう場合はどうでしょう。
通常の流れであれば、売主側業者が作成するケースですが、
この場合は買主業者が作ってくれます。
ありがたいです。
結局、大手の仲介業者は本社にある契約書や重説をチェックする部署があり、
そういった部署からの承認印がないと契約が出来ないからです。
売主側業者ーたろう不動産ー重契作成
買主側業者ー街角の不動産屋ーローンの手続きとか
↑結局このケースが多いです。
②仲介手数料のもらうタイミング
これ、私も最初どうするのだろうかと考えたことがあります。
というのも、不動産開業関係書籍や開業ブログ、ネット上の情報では、
契約時ー半金
決済引渡時ー半金
ってなってるからです。
しかーし！
実際にこんなもらい方をしたという話は聞いたことがありません。
なのになんでどのサイトも書籍もこんな事を書いているのでしょうか？
実際は
契約時ーなし
決済引渡時ー全額
↑これですよ。
間違わないでくださいね。
うーん、地方によっては契約時に半金が主流になっているところがあるんでしょうかね。よーわからんです。
あと、仲介手数料の受け取り方は、振込でも、現金でもどっちでもいいです。
お客さんに選んでもらえたら結構です。
私はいつも決済時に現金でもらう様にしています。
振込だと手数料はかかるし、同時履行にならないし。
決済時に伝票を書くときに一緒に出金伝票を書いてもらうようにすれば、
一発で終わりますので。
③反響
何人で会社をされているのか分かりませんが、
20件というのは少ないと思います。
私は全盛期、ひとり不動産屋で、
アットホーム60件
スーモ 25件 だったかな？
載せていました。
これだけの物件の現地写真、価格変更などの情報更新、
大変でしたが、不動産屋も甘くありません。
お1人でされているにしてもアットホーム最低50件は必要ではないでしょうか？
反響はやはりスーモが強いですが、高額です。
でも、スーモも掲載しないと契約が全然ないかもしれないので、
スーモもやっといた方がいいですよ。
あとは、エリアとよく見極めてうえで、
大手競合他社が掲載していないエリアで勝負しましょう。
もうひとつ最後にですが、
反響は賃貸でも売買でもやはり写真です。
だってそれぐらいでしか差別化できないでしょう？
きちんと広角レンズで撮影していますか？
晴れた日に外観写真を掲載していますか？
お風呂やトイレの水回り
間取り図はスキャンした汚い画像じゃないですか？
写真掲載枚数上限を載せてますか？
ホワイトバランスを使ってますか？
露出補正って知ってますか？
接道している全面道路
ちゃんとミラーレスや一眼レフで撮りましょう。
たろうの近所の賃貸仲介業者は、キッチンのシャワーヘッドや
シャンプードレッサーなどの写真を超アップで掲載しています。
これだけでも他社とは違いますので、目立ちやすくなります。
たろうの七つ道具
↑、最低これは読みましょう↑
訂正：記事に一部誤りがありましたので、訂正しました。
2/17 再度訂正：大変申し訳ございません。一部誤りがありましたので、再度訂正しました。
