xythphx様より質問がありました。

お世話になっております。先日は適切なご回答頂きましてありがとうございました。さて、度々でございますが、質問が３点ございます。お手すきの際にでもご回答頂ければ幸いです。

①仲介手数料につきまして。私の考えが間違っておりましたら訂正頂きたいのですが、土地1000万円で契約となった場合→仲介手数料は1000万円×３％＋６万円×1.1、ここまでは理解できますが、例えば、売主が業者、買主が一般個人、仲介業者が弊社で、マンション(もしくは戸建て)2000万円で契約となった場合、このとき建物価格と土地価格を分けて、建物価格から消費税(1.1)を抜き、その後消費税を抜いた建物価格と土地価格を足し、×３％＋６万円×1.1をして仲介手数料を出せばよろしいでしょうか？また、この解釈が有ってた場合、建物価格と土地価格を売主に聞くということでよろしいでしょうか？

②広告承諾の件ですが、私は毎度電話＋FAXで承諾書を取っているのですが、レインズで要連絡など除いて、広告可であれば電話なしで承諾書のFAXだけでよろしいのでしょうか？広告掲載で毎度電話するのが申しわけなくて・・・

③開業して一ヶ月も経っていないのですが、実査定の金額を出してほしいとのことでお客様が来店されるのですが、不動産たろうさんではどういう流れで査定金額を出し、媒介契約まで持っていかれるのですか？私の考えている流れとしては、簡易査定書を掲示→納得してくれれば実際に訪問し（訪問前に登記事項証明・公図を取得）道路、境界、周辺の状況、建物の状態（売主からヒアリング）をして実査定金額を出す→希望金額を聞いた上で金額を設定し媒介契約・・・です。

拙い文章並びに長ったらしい文章になりましたがご回答宜しくお願い致します。

xythphx様

こんにちは。

いつもありがとうございます。

①売主業者の場合での仲介手数料計算

仰る通りです。

建物分には消費税がありますので、その部分を差引いての計算になります。

売主業者の物件を申込になれば、売主業者の方から金額内訳のファックスが届きます。

建物価格、土地価格、仲介手数料などが詳しく記載されている物がもらえますので、

あまり考えなくてもよろしいかと思います。

②広告承諾の確認

いえいえ、売買物件の広告は必ず電話やファックスで媒介業者に承諾を取ってください。

業界ルールでマナーです。

ファックスだけでもオーケーという会社もありますが、

でも電話はしてください。

念のため。

毎度連絡するのは気が引けてというのは、よくわかりますが、

電話はしましょう。

もし、あなたが売主から専任媒介をもらい、レインズに掲載をします。

そうすると分かります。

電話がひっきりなしに鳴ります。

「レインズの御社の物件、スーモに掲載してもいいですか？」

「新聞広告させてもらってもいいですか？」

そして中には、

「今週末、御社の物件でオープンハウスをさせてもらえますか？」

とかとか・・・。

まあ、電話はして下さいということです。

③査定方法

これは答えがないので、ケースバイケースです。

近隣の取引事例を元に簡易査定でザーッと計算して出すこともあれば、

高額物件の場合（うちにはほとんどそんな依頼はありませんが）は、

きちんとした査定書（A4用紙10枚ほど）を作成する場合もあります。

あと、売主の状況によっては、借入が1,000万円あるので、

諸費用分も加味して最低でも1,100万円以上で売却しなければならないとか。

とかとか・・・。

なので、売主さんの状況をよーーくヒアリングで確認をしながら、

うまいことやってくださいとしか言いようがありません。

また中には周辺相場を大きく上回る金額で行ってくる人もいますが、

そんな話でも断れば一円の収入にもなりませんので、

受けることもあります。

で、何カ月かスーモに掲載をして、その金額で売れたらラッキーですが、

売れなければ売主さんに事情を話し、すこしずつ減額をしてもらうこともあります。

あとは、査定書をだらだら作っている間に他社に取られることが結構ありますので、

さーっと迅速に媒介を取ることを意識しておいてください。

某大手の仲介業者は白紙の媒介契約書を売主に持って行ったりしますので・・。

まあ、私もたまに同じことやりますが。