kanayan様よりご質問がありました
こんにちは、
来年の開業に向けて準備を始めたところです。
松戸市に一棟アパートを所有しており売買の流れは分かるのですが
場所は渋谷近辺で資本金は300万円を予定しております。
質問が多く大変恐縮ですがご教授頂ければ幸いです。
kanayan様
質問ありがとうございます。
お答えします。
と、その前に、宅建試験で44点って！
すごいですね。
そんな高得点、はじめて聞きました。
それと30歳で松戸にアパートって！
私の方が教えてほしいくらいです。
注意：以下、書いていますが、あくまで私個人の意見ですので、
参考程度に聞いてもらえたらと思います。
賃貸メインについて
このご時世賃貸メインで起業っていうのは、うーん。
やめた方がいいかもです。
しかも、渋谷周辺というのは。
渋谷駅を降りてもらうとわかりますが、
無数の賃貸仲介があります。
どの事業所も5人くらいで店をまわしており、
平日の昼間は常に
・ネットでの物件登録
・物件の写真撮影
・週末に向けての追客（ついきゃく）
をしています。
こういった同業者にひとりで立ち向かってもなかなか厳しいと思います。
ほとんど勝ち目がありません。
まあ、それはいったん置いといて。
私が、賃貸仲介のサラリーマンだった頃は、
「いい生活」のシステムを使っていました。
各媒体（アットホーム、スーモ、ホームズ等）に一括入稿が出来るのが便利ですが、システム料は非常に高額でした。
当時はまだ一括入稿できるのが、「いい生活」くらいしかありませんでした。
あれから10年くらい経過していますが、いまは「いい生活」だけではなく、
いろんな一括入稿システムをいろんな会社がいろんな料金プランでやっているので、
調べてみてはいかがでしょうか？
掲載をする物件は、起業をするといろんな業者がいろんな情報をファックスで送ってくれますし、レインズで見たもの、散歩中に見かけた新築物件、他社が掲載をしている物件の管理会社を調べて広告の承諾をもらうとか、いろいろあります。
渋谷で開業と書かれていますが、
開業をするエリアによっては、民間会社がやっているレインズみたいなものもあります。
例えば：けんさくん
開業をすれば、そのような会社が勝手に営業に来ると思いますので、
詳しく話を聞いてみるのもいいでしょう。
仲介手数料は半額折半というのは非常に稀です。
たまーに意地悪な管理会社がそういうことをしていますが、
基本、仲介手数料は100％客付けに入ります。
それにプラスしてADも貰えます。
管理会社によって様々ですので、管理会社に一軒一軒確認してください。
案内方法も仰る通りです。
客付けをしてもいいかどうか伺い、OKであれば、
・仲介手数料の配分
・ADはあるかどうか
・鍵の所在
などなどを確認します。
ADの相場と言われていますが、
ADというのはエリアで相場があるわけではなく、
物件によって左右されます。
どんなに超人気エリアにある物件でも、
近くにお墓があるとか、超築古物件、使い勝手の悪い物件であれば、
当然ですがADは高くなります。
逆に、不人気エリアでも、新築物件であれば、ADは無いところもたくさんあります。
最後にコロナの影響ですが、
これはまた非常に深刻です。
売買仲介はもちろん賃貸仲介もかな影響を受けており、
どこも大変です。うちも大変です。
不動産を買う人も売る人もコロナが終息するまでは一旦小休止という考えかもしれません。
動きが非常に鈍いです。
しかし、こればかりはどうしようもありませんので、
時が過ぎるのをただじーっと待つのみです。
厳しい時代ですが、
お互いに頑張っていきましょう！
