不動産の実務、火事 類焼（るいしょう）1

不動産の実務、火事　類焼（るいしょう）

自社が管理をしている場合は勿論ですが、自社が仲介した場合も重要です。

何年か前に仲介をしたうどん店の隣の隣の店舗が火事になり、

類焼でお店が水浸しになり、営業不能となりました。

火元となったお店のダクトが炎上し、火事になり、火元のお店と近隣の5店舗程（私が仲介したうどん店も含む）が水浸しになり、営業が出来なくなりました。

当然もらい火なので、火元となったお店が賠償責任を負って、うどん店の再開の費用を弁償してくれると思っている方がほとんどだと思いますが、これ実はちょっと違うんです。

失火ノ責任ニ関スル法律 - Wikipedia

つまり、重大な過失や故意ではない場合、火元は賠償責任を負わなくてもいいのです。

各々が入っている各々の火災保険で賄ってくださいということです。

で、大多数のお店は火災保険に入っているのでいいのですが、

この火災の時はうどん店の隣の居酒屋は更新手続きを怠っており、

なんと無保険状態でもらい火によりお店がなくなりました。

居酒屋主人も火災当初はこの法律の事は知らず、

当然火元のお店が弁償してくれるものと思っていたらしいです。

 でも、違います。

賠償責任はないんです。

これはお店だけではなく、一般の一軒家や賃貸マンションや分譲マンションでも同じです。

隣や上下階が火事になり、もらい火があり、室内が水浸しになっても、

火元に重過失などがない限り、自分の保険で直さなくてはなりません。

保険に入っていなければ無一文になります。

前述の居酒屋の店主は無保険状態で保険金がでなかったため、

無一文になり、お店は閉店。残ったの金融機関からの多額の借入金債務と、

取引先の買掛金です。

誰も助けてくれません。

言葉悪いですが自業自得です。

その後、その店主の行方は誰も知りません。

こういうことは毎日のように日本のどこかで起きています。

不動産業者として注意をしなければならないのが、

売買仲介でも賃貸仲介でもこの法律を知らない人が多く、

保険を甘く見ていることです。

保険の重要性を理解することなく業務にしてはなりません。

宅建業の実務に直結することになりますので、

最低限、損害保険の知識は頭に入れておきましょう。

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栄養ドリンク

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あまりカフェインは体に良くないと言われますが、

飲むのと飲まないのでは体のだるさが全然違ってきます。

片道100キロ以上の物件の媒介がありますが、

長距離を運転するときはいつも一本飲んでいきます。

常に事務所には2ケースくらいの在庫があります。

やはり多少のカフェインは必要なのでしょう。

また長距離運転以外の時でも、

時々飲みます。

アラフォーになると体調が芳しくないときが時々ありますので。

こういうのはネットでまとめ買いをすれば安いですね。

近くのコンビニは1本130円くらいしますので。

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事務所の電話

事務所の電話

よく質問があるので、お答えします。

ひとり不動産屋の事務所の電話は家電量販店にも売っているような普通の電話です。

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いわゆるビジネスホンではありません。

いつも思うのですが、ビジネスホンってなぜあんなに高いのでしょう？

機械代金も高いし、毎月の使用料も異常に高いです。

誰かがどこかでピンハネしているのでしょう。

家庭用の電話機でも1回線で2つまでは同時通話が可能です。

3つ以上同時会話になるとビジネスホンを設置しなければなりません。

人を雇うつもりもありませんし、

2つ同時会話以上の必要性もありませんので、

今後もこのような普通の電話でやっていきます。

まあ、一応電話はありますが、事務所にいても常に携帯に転送しておりますので、

ガラケー携帯で通話をしています。

どこで電話番号を調べたのか分かりませんが、

月に1回くらいの頻度でビジネスホンやレーザー複合機の営業電話がかかってきます。

でも、うちには必要ないんです。

家庭用で十分ですよ。

画面が大きいのがおすすめで、念の為、子機も1つあれば大丈夫です。

FAX機能はインクジェットについているので、必要ありません。

これとか

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ゴールデンウィークですね

ゴールデンウィークですね

ゴールデンウィークですが、ひとり不動産屋は今日も一応事務所に来ています。

とても暇です。

当たり前です。

他の業者もほとんどが休んでおり、仕事がありません。

朝から動画サイトと本ばかり見ています。

別に閉めてもいいのですが、2年ほど前だったと思いますが、

同じようにゴールデンウィークに事務所に電話がかかってきたお客さんを案内し、

決まったことがあります。

あの時もし事務所を閉めていれば契約はなかったかもしれません。

なので、特に何をするというわけではなく、

10：00～18：00は事務所にいるようにしています。

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これ勉強になりましたよ。

民法が詳しく解説されています。

一応少ないですが、管理物件もありますので、

こういう暇な時に勉強をしなければ。

株式会社 うちナビ

株式会社　うちナビ

私が不動産業界に転職した今から7年程前。

都内のあちこちの駅前に雨後の筍のように店舗展開をしていました。

www.tsr-net.co.jp

一流大学卒のユニークでカリスマ的な社長、歌まで出して動画サイトでアップし、

タレントを起用したCM。

www.one-president.com

まさに飛ぶ鳥を落とす勢いで賃貸仲介業界に殴り込みをかけていました。

社長は業界誌でも頻繁にインタビューに登場し、大風呂敷を広げていました。

私と年齢が近いこともあり、はるか遠くの方から羨望のまなざしで見ておりました。

しかし、それから程なくした2016年10月、この株式会社うちナビは倒産しました。

現在では跡形もありません。

いつの時代も賃貸仲介の行く道はいつもこうです。

駅前にあるような外見が垢抜けた賃貸仲介ショップの免許番号はそのほとんどが

（1）もしくは（2）なのはそういう理由です。

業績がいいので店舗展開→人材育成が間に合わず→業務がおろそかに

→会社の口座が底をつき倒産。

外食産業と同じです。

中島みゆきの「時代」という曲の歌詞と同じです。

まわるまわるのです。

駅前にあるような賃貸仲介業界というビジネスは労働集約型である以上、限界があります。外食産業と同じで人材に依存するビジネスというのはこのような危険性が常に孕んでいます。

こういったことからも不動産屋での起業はひとりにつきますね。

巨万の富を稼ぐこともないですが、自己破産するまでの大きな失敗もありません。

人生それでいいじゃないですか。

あまり無茶をせず、6時に仕事がおわり、疲れた時は昼寝をし、

稼ぎたいときに思いっきり仕事をする。

全て自分のペースです。

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↑この吉川英一氏が書いているような人生が一番理想的です。

吉川氏はご自身でも不動産業をされています。

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私もパワハラやサービス残業に苦しめられていた時もあります。

でも今こうして自由に自分の好きな仕事をして生計を立ています。

このブログの読者の皆様が一日も早く不動産屋を独立開業出来るように

これからもノウハウを書いていきたいと思います。

不動産屋営業マンの口臭予防に

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私も案内や面談前に必ずしています。

自宅のインターネット環境

自宅のインターネット環境

自宅に帰ってからも仕事をする事がしばしばあります。

物件を調べたり、お客さんとメールをしたり・・・。

最近、自宅のネット環境が少し調子が悪かったのです。

最近というより、ここ2.3年でしょうか？

Wi-Fiがつながらないことが多く、設定をし直してもWi-Fiに入れないことが頻繁にありました。

バッファローのルーターです。

今から10年くらい前に購入したものです。

当時はまだ今ほどWi-Fiというものが普及しておらず、

スマホを持っている人も少数派でした。

10年使えばもういいでしょう。

新しいWi-Fiを購入しようとしていましたが、

今回はこれにしてみました。

【SoftBank Air】 ソフトバンクエアー

 かんたんに置くだけインターネット！【SoftBank Air】

選んだ理由は

・ 工事が不要でかんたん、置くだけ、高速インターネットが使い放題

・月額3,800円～ ・工事不要、コンセントに差すだけで届いた日からすぐ使える

・データ容量制限無しで、高速回線が使い放題

使用方法は超簡単

箱から出して

→コンセントに差して

→終わり　

これだけです。本当にこれだけです。

引越しをする機会が普通の人より多く、その度に工事業者と手配したりというのが面倒くさいと思っていました。

まあ、なんといっても自宅のコンセントに差すだけで、ネットが使い放題というのに惹かれました。

世の中どれだけ便利になっているんでしょう？

当然、光に比べると速度は遅いですが、ユーチューブなどの動画サイト、メールでエクセルやPDFを送付すること、スマホの写真をグーグルドライブにUPすることは全く問題なくできます。

また、普段使っている携帯がソフトバンクやワイモバイルの方はさらに割引があるそうです。

私もそうですが、こんな便利なものがあるのに存在すら知りませんでした。

アラフォーひとり不動産屋は何も知らなかったです。

ネット環境が大変快適！

もっと早くからこれにしとけばよかった。

事務所の光も解約してこれにしようかと検討しています。

事務所はデスクトップですが、デスクトップパソコンでWi-Fiにつなげられるのでしょうか？

今度、ソフトバンクショップの人に聞いてみよう。

反響はスピードが命

反響はスピードが命

アットホームやスーモなどのポータルサイトからたまに反響が入ります。

反響は営業時間以外にもあります。

むしろ営業時間以外のほうが多いかもしれません。

9時から18時までに反響が入れば、すぐ資料を送ったりして反響の対応が出来ますが、

自宅に帰ってから反響が入ったときは大変です。

自社が専任や専属専任でやっている物件であれば、他社に取られることはありませんので、翌日事務所に出勤してから、ゆっくり資料を送ればいいです。

しかしこれが、一般物件になると大変です。

一般物件ということは他業者も同じ内容で同じ価格で同じ物件を同じポータルサイトに掲載しています。

もし、自宅にいたりしてインターネット環境のないところだったら、もう一回事務所に行き、パソコンをつなぐ必要があります。

反響はスピードが命です。

もし、お客さんが同じ物件を他社にも問合せをしていれば、

先に返信を送った方の業者から案内を受けられます。

高いお金を支払って広告を掲載した意味がありません。

「複数社に問合せをしましたが、御社が一番レスポンスが早かったので・・・」って

今まで一般物件の反響から成約になったお客さんから何回も言われました。

まさに反響はスピードが命です。

開業当初は他社の業物を広告しながら仕事をすればいいといつもお話していますが、

一般物件の反響のスピードだけは十分に気を付けてください。

専任はゆっくりでいいですよ。

では。