カメラはじめます!
今すごい売れているらしいです。
10万部ってすごいですね。
仕事で広角カメラを使う機会があります。
少し暗い部屋では、露出補正を調整することあります。
間接照明のダウンライトではホワイトバランスの調整をします。
反響のとれる写真を掲載するには、取り方の勉強が不可欠です。
写真をなめてはいけません。
分かり易く書かれています。
札幌の不動産屋で爆発 保険のお話
隣の居酒屋はいい迷惑でしょう。
以前このブログでも記事にしたことがありますが、
となりの火事が原因で自分の物件（テナントや家）が燃えた場合、
原因が隣だからという理由で隣が直してくれるわけではありません。
自分の保険を使うことになります。
火災保険の原則は各々の保険で直しましょうということです。
（火元に故意や重過失がある場合を除く）
直接の原因となった不動産屋は、自分の保険で不動産屋を直します。
となりの居酒屋は自分の火災保険で直します。
火元の不動産の保険は使えません。
自動車事故とは違います。
不動産屋としてテナントの仲介をする際は、
重説や契約書に必ず保険が必須ということを明記し、
期間満了時には更新をするように説明をしておきましょう。
意外と見落としがちなこの火災保険、
不動産屋として大切です。
不動産屋の営業 年末年始
今の時期、現在追客中のお客さんがいる場合、不動産屋は注意が必要です。
すでに案内をして、住宅ローンの事前審査が通っていて、あとは申込だけ・・・。
こういうお客さんがいる場合は、必ず年内に申込→契約をしたほうがいいです。
年末年始というのは普段会うことのない親戚や昔の同級生と話したり酒を飲んだりする機会が増えます。
もし、お客さんが検討中の物件があった場合は、周りから「あそこの周辺は昔〇〇があった」とか「あの物件の近くに住んでいるのは〇〇だ」とかいろんなことを言ってきます。
その結果、年明けに断りの電話が不動産屋にかかってきます。
なんとしてでもクリスマスくらいまでには話をまとめ、27日28日あたりには契約をするようにしましょう。
地面師 森 功著
久しぶりに不動産に関する面白い本がでました。
昨今ニュースなどで話題になっている積水ハウスが被害にあった50億円詐欺事件が詳細に書かれています。
「地面師」森功著
不動産業界の方は必読です。
売買仲介の際の本人確認や所有権移転登記に関しては、
普段は司法書士に任せきりなのが現実です。
今回の五反田の積水ハウス事件でなぜ積水ハウスが被害にあった一方で、
寸前のところで被害を回避した業者もいます。
なぜそうなったのか詳しく書かれています。
また、なりすまし地主がどのようにして事件を企画し、犯行におよんでいくかも
詳しく取材に基づいて書かれています。
とても勉強になりました。
不動産屋はケーススタディとして読んで損はないと思います。
ところで、積水ハウス事件の犯行メンバーが逮捕されてのはつい最近のことだと思いますが、この作家はそのだいぶ前から、犯人を突き止めて用意周到に取材をしてこれらたのでしょう。すごいです。
あと、不動産なりすまし事件について似たような本がこちらです。
突破者で有名な宮崎学の本です。
ところで、この森功というノンフィクション作家は、
今から10年ほどに東京地検特捜部出身のヤメ検弁護士の反省を描いた「反転 闇社会の守護神と呼ばれて」（田中森一著だが書いたのは森功）や大竹しのぶ主演でドラマ化された「黒い看護師」などたくさんの名著があります。
不動産屋の実務 井戸がある物件
井戸がある物件
都内ではほとんど見かけなくなりましたが、
田舎にいけば時折見かけます。
敷地内に井戸があり、埋める場合は必ずお祓いをしなければなりません。
井戸には神様が住んでいるという言い伝えがあり、
勝手に埋めてはなりません。
不動産屋として正直、扱いたくありません。
いや、100歩譲って仲介するのは仕方ない場合がありますが、
私は絶対に買いたくないです。
昔、あるホラー映画で井戸からお化けが出てくるシーンがあり、
トラウマになっています。
仲介をするときには当たり前ですが、
重説や契約書に特約をいれましょう。
古家や敷地内に井戸らしきものがある物件の場合は要注意です。
所有者や近所の人に要確認。
以下、文例
対象不動産〇側に井戸があります。
建物を建築する際に移設・撤去等が必要になる場合があり、その場合費用が生じます。あらかじめご承知おきください。
これで、いいでしょう。
↑これ勉強になりました。
不動産屋の実務 特約文例 擁壁（ようへき）
不動産の実務 特約文例
擁壁（ようへき）
土地や戸建ての取引をするときは、気を付けましょう。
平坦な土地にある場合は問題ありませんが、
坂道がある土地、擁壁がある土地は要注意です。
住所でいうと例えば「〇〇台、〇〇丘」とか。
まず、擁壁とはこんなものです。
イラストがなかったので、URLを張り付けました。
この写真のように新しい場合は大丈夫だと思いますが、
問題はこちらのような場合です。
以下の写真をご覧ください。
いわゆる「コンクリートブロック擁壁」と呼ばれるものです。
水抜き穴もありません。
不動産屋をやっていると時々こんな擁壁がある物件が出てきます。
この場合は要注意です。
擁壁にはいろんな基準があります。
一定の割合で水抜き穴が必要であったりとか・・・。
現行の建築基準法等（厳密いうと擁壁は土木）では既存不適格の可能性が高く、
擁壁のやり直しが必要な場合があります。
擁壁の費用は高額になるケースが多く要注意です。
宅建試験にもこの擁壁の問題は詳しく出てきません。
建築の専門家でないとわかりません。
役所に聞いても個々の物件については教えてくれません。
役所の人が一軒一軒見に来てくれるわけではありません。
契約の際に買主になんの告知も無しに契約をすると、
大変なことになります。
土地を買う人は建物を建てることを前提に土地を購入します。
土地の購入を検討している人はだいたいの人が建築士やハウスメーカーの担当がいますので、契約の前のタイミングで案内に同行してもらうことがトラブルを防ぐひとつの方法かもしれません。
私はいつもそうしています。
擁壁が現行の法律に適合しているかどうかなど、
不動産屋にわかるわけがありません。
擁壁のやり直し費用がいくらかかるなど、
不動産にわかるわけがありません。
知ったかぶりはトラブルのもとです。
必ず擁壁に詳しい専門家に同席してもらいましょう。
擁壁のある物件を取引するときはこの文言を入れておけば大丈夫でしょう。
以下重説、契約書特約文例
対象不動産（東西南北）側擁壁は築造されてから相当の年数が経過しているものと推測され、その構造および耐震性は不明です。対象不動産に建物を建築する場合、補修、補強等が必要になる場合はあります。また、将来、維持修繕および改築等が必要であり、費用が生じますのであらかじめご承知おきください。
↑これを記載しておけば大丈夫でしょう。
最近、毎日のように鍋に顔を突っ込まれる動画がテレビで放送されています。
会社というのはロクデナシの集合体であり、連日連夜パワハラ、サービス残業が横行しています。
早くやめましょう。
独立しましょう。
一部まともな会社がありますが、
ほとんどがロクデナシの集合体です。
ハローワークや求人サイトで募集している会社に何社入社しても同じです。
まともな会社があるはずはありません。
だから募集するのです。
まともな会社であれば、新卒一括や紹介等で募集などしません。
不動産屋で独立しましょう。
応援しています。
ある財閥系仲介業者の囲い込み
ある財閥系仲介業者の囲い込み
中古マンションの売り物件を探していました。
いつものようにレインズから物件を調べて物元業者に問い合わせしました。
ひとり「レインズを見たのですが、〇〇5丁目のマンション、仲介させていただいてもよろしいでしょうか？」
財閥系「商談中です。」
上記のようなやりとりの後、スーモを見ると1カ月以上掲載されています。
不審に思ったので、エンドユーザーのふりをしてからスーモの反響電話で電話をしてみました。
ひとりエンド風「スーモを見たんですが、〇5丁目のマンション、内覧できますか？
他から商談とか入ってないですか？」
財閥系「ありがとうございます。はい！ご紹介可能です！内覧はいつご希望ですか？
平日でも土日祝日でもいつでもご案内します！まだ商談は入っておりません！！」
非常に元気がいい声でこんな感じです。
ふうぅ！
毎度おなじみの手口です。
これで何回目でしょう。
財閥系の常套手段です。
囲い込みは否定しません。
どこの馬の骨かわからない業者に客付けをさせるのがいやな気持もわかります。
じゃあ、レインズに掲載するな！
スーモやアットホームなどのエンドサイトにしか載っていないのであれば、
私も問い合わせをしません。
同業者の皆さんはわかりますよね？どこの業者か。
某財閥系はいまだにこういう卑怯な手口をしています。
何年か前にテレビ東京のワールドビジネスサテライトでもこの「囲い込み」問題をしていました。
皆さんも気を付けてください。
逆にこっちが物元になったときには絶対にこの財閥系には客付けさせません。
いつものように財閥系のホームページのスタッフ紹介を見てみました。
やはり！！！
某財閥系の〇〇5丁目のマンション担当者！
まず、宅建取れ！囲い込みはそれから！ｗ
損害保険募集人の資格はいつとったのかなあ？ｗ
