質問を受け付けます
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最近 ネタがつきました。
不動産開業に関すること、不動産仲介実務について何か質問があれば、可能な範囲でお答えします。
重説の書き方、契約の流れ、住宅ローンについてなどなど・・・。
お気軽にお問い合わせください。
このブログから売れている商品、ベスト10
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5位から1位
5位
ムラテックKDS ウォーキングメジャー1KS WM-1KS
巻き尺と同じく
不動産屋の必需品です。
警察の事故処理でも使われています。
前面道路の幅員や接道の長さなどを図るのに最適です。
不動産屋の車のトランクにひとつ入れておきましょう。
4位
三菱鉛筆 朱肉 ユニ くっきり乾一 30号 HSN‐S30K
シャチハタ 捺印マット 印マット4 なつ印 筆記用 IMS-1A 210×100×4.4ミリ ブラック
印鑑のセットです。
契約書や重説、買付証明や領収書など、不動産屋はたくさん印鑑を捺印することがあります。
間違っても100円ショップの朱肉は使ってはいけません。
普段使うカバンの中と事務所用にそれぞれひとつづつ用意しておきましょう。
3位
改訂版 こんな建売住宅は買うな 田中勲著
木造住宅の構造について素人にもわかりやすく解説されています。
開業当初はマンションだけではなく「飯田グループホールディングス」などの新築建売住宅を扱うこともあるでしょう。
必読です。
2位
人生、楽に稼ぎたいなら不動産屋が一番!
吉川英一著
ひとり不動産屋の星、吉川英一氏の本です。
不動産投資家のイメージが強いですが、吉川英一氏は富山で不動産屋も開業されています。
この本に書かれているように誰もが簡単に稼げるようになるわけではないと思いますが、
いつもひとり不動産屋として勇気をもらっています。
1位
2時間で丸わかり 不動産の基本を学ぶ 畑中学著
圧倒的1位でランクインです。
不動産開業についてはこれしかありません。
いつも思うのですが、不動産屋の開業に関するノウハウ本というのは、
ほかの業種に比べて極端に少ないと思います。
（飲食店の開業ノウハウ本はたくさんあり、どの本でもレシピや運営について詳しく書かれています）
このブログを書き始めたきっかけがそもそもそうです。
書店にはいろんな不動産開業本がありますが、実務に沿って詳しく書かれている本はありません。
手前味噌ですが、書店の不動産開業本よりもこのブログをご覧いただいたほうが、
絶対に勉強になると思います。
いつもそういう思いで書いています。
そういうことで不動産開業ノウハウ本としては唯一といっても過言ではないと思います。
秀逸な開業本だと思います。
その結果、1位にランクインされたのでしょう。
このブログから売れている商品、ベスト10
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10位から6位
10位
任意売却ってご存知ですか？
高橋愛子著
最近は任売ばかり狙って営業している売買仲介業者も少なくなりました。
手間がかかるばかりで、面倒くさいからです。
ただ、実務で任売を手掛けることもありますので、
最低限の知識は用意しておきましょう。
少し古いですが任売の流れがわかりやすく説明されています。
9位
ヤマヨ測定機 ガラス繊維製巻尺 OTR50X
土地の媒介をもらった時や、マンションでも前面道路の幅員を図るときにも使えます。
不動産業者の車のトランクにたいがい入っています。
ひとつ用意しておきましょう。
8位
カシオ 金融電卓 折りたたみ手帳タイプ 12桁 BF-750-N
もはや説明は不要です。
不動産屋はみんな同じものを持っています。
不動産屋だけではなく、金融機関の人も皆同じものを持っていますので、
忘れずに名前を書いておきましょう。
また、折り畳み式のため、ヒンジ部分に寿命があります。
念のため、折り畳み式以外も事務所に用意しておきましょう。
それがこれ
7位
brother プリンター A3インクジェット複合機 PRIVIO MFC-J6973CDW (FAX付)
重要事項説明書や不動産売買契約書はA3です。
物件資料はA4です。
外せない機能は、
・A3サイズ
・スキャン
・ファックス
・ファックスをメールに転送
ずいぶん前にこのブログでこの機種を紹介しましたが、
その時は、説明するのを忘れておりました。
なんとこのブラザーのこの機種は、
着信したファックスを自分のメールに転送ができるのです。
着信したファックスをPDFに変換したものが指定したメールアドレスに添付ファイルで転送されてきます。
（転送の設定も超簡単）
このファックスのメール添付転送というのは、ブラザーだけしかやっていないそうです。
ひとり不動産屋は外出も多く、出張中でも外出先からでもスマホの画面でファックスが確認ができます。
ひとり不動産屋の強い味方です。
超おすすめですが、なぜかブラザーのホームページにもこのファックス転送機能のことはあまり詳しく書かれていません。どうしてなのかな？
もっと宣伝すればよく売れるのに。
6位
億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!―年収400万円+副収入でプチリッチになる
吉川英一著
6位にランクインしたのは、
ひとり不動産屋の星、吉川英一様の著書です。
この著書は不動産屋の実務のことではなく、
資産運用の内容が強いですが、不動産屋として必読書です。
次回は5位から1位を書きます。
固定資産税の日割り清算
固定資産税の日割り清算
不動産売買仲介では、決済日を基準にして固定資産税を売主・買主で日割り計算をします。
例：
決済日 平成30年11月12日
固定資産税年額 50,000円
起算日 1月1日の場合
| 基準日１月１日 | 買主様 | 売主様 |
| 引渡日 2018/11/12 | 年間（365日）の内49日分 | 年間（365日）の内316日分 |
| 土地｜固定資産税 50,000円 |
6,712円 | 43,288 |
| 建物｜都市計画税 0円 |
0円 | 0 |
| 税金の小計 | 6,712円 | 43,288 |
| 決済日 2018/11/12 | 月間（30日）分の内18日分 | 月間（30日）分の内12日分 |
| 管理費 0円 | 0円 | 0 |
| 前払管理費 0円 | 0円 |
-
|
| その他（年割） 0円 | 0円 | 0 |
| その他（月割） 0円 | 0 円 | 0 |
| その他小計 | 0円 | 0 |
| 合計 | 6,712円 | 43,288 |
こういう計算になります。
電卓やエクセルで計算してもいいのですが、
これを自動で計算してくれるサイトがあります。
しかもなんと無料です。
さらに1月1日起算と4月1日起算、両方で計算可能です。
お気に入り登録しておきましょう。
地方によって起算日の違いがありますので、お気を付けください。
また、マンションの場合は、固定資産税にプラスして管理費と修繕積立金
（時々バルコニー使用料、町内会費）も日割り計算します。
元金均等（がんきんきんとう）と元利均等（がんりきんとう）
元金均等（がんきんきんとう）と元利均等（がんりきんとう）
ローンの返済方法には上記の2種類あります。
詳しい内容はこちらのサイトをご覧ください。
まあ、結局は元金均等のほうが総額支払いも安く済み、
毎月の元金が固定されていますので、わかりやすいです。
なので、住宅ローンも元金均等でいけばと思いますが、
そうは問屋が卸しません。
ほとんどの民間の金融機関（市中銀行）は住宅ローンに元金均等がありません。
だいたい元利均等になります。
元利均等であれば、当初の返済は安く済みますが、総額の支払いは当然高くなります。
で、住宅ローンでも元金均等ができるローンがあります。
フラット35です。
フラット35は元金均等ができる唯一の金融機関といってもいいぐらいの金融機関です。
不動産購入を検討しているお客さんでもほとんどの人は、
元金均等と元利均等の違いは知りません。
しかし、たまーにファイナンシャルプランナーを持っていたり、
自営業者の人で少しローンのことが詳しい人は「元金均等でして」という人がいます。
（事業系の融資は、ほとんどが元金均等のため）
でも、民間金融機関ではできません。フラットはできます。
不動産業者として最低限、この知識は入れておきましょう。
任意売却のつづき それに伴う特約文例集
任意売却のつづき それに伴う特約文例集
任売の補足です
任売の場合は、売主は生活が破綻に近い状態になっており、
何か月も住宅ローンを滞納しています。
つまり、
瑕疵担保責任免責ということになります。
もし、自分が客付けの立場で、他社物件を扱うとき、
物件資料の備考欄に「任意売却」という記載があれば、
案内時に必ずお客さんに伝えておきましょう。
また、自分が任売の物件の媒介をとった際には、
忘れずに備考欄に「任意売却」の記載をしておきましょう。
で、今日のおまけ。
任意売却（瑕疵担保責任免責）の特約文例です。
任意売却以外でも瑕疵担保責任免責の際には使えます。
重説と契約書に必ず記載しましょう。
以下特約
不動産売買契約書第〇条（瑕疵の責任）の定めにかかわらず、売主は、本物件の隠れたる瑕疵につき一切の担保責任を負わないこととし、買主はこれを確認しました。
また、売主は不動産売買契約書第〇条（設備の引き渡し・修復）の定めにかかわらず、本物件の設備につき一切の修復義務を負わないこととし（、設備表の交付はおこなわないこととし）ます。
↑これを入れておけば大丈夫でしょう。
今日のまとめ
・任意売却の時は瑕疵担保責任免責
・遅くとも案内時には（お客さん）買主に伝える
・媒介をとり、物件資料を作成するときに、
備考欄に「任意売却のため、瑕疵担保責任免責」と記載
↑不動産売買仲介業者として必読です。
少し古い本ですが、任売の一連のスキームがわかりやすく書かれています。
任意売却（にんいばいきゃく） 通称：任売（にんばい）
任意売却（にんいばいきゃく）
簡単にいうと、住宅ローンの返済が困難になった人の売却のお手伝いです。
詳しくはご自身で調べてください。
債権回収会社（サービサー）と売主の間に入り交渉をし、時には差し押さえをしている
役所とも交渉をすることもあります。
何年か前にマスコミ等で注目を浴び、一躍、任売という単語が一般的になりました。
テレビ東京のワールドビジネスサテライトでも特集があったのを覚えています。
全国の売買仲介業者もこの波に乗り遅れるなと、任意売却専門サイトを立ち上げたり、
任意売却のプロという肩書を作って、DMなどを行っていました。
雨後の筍のように全国に任意売却という名前の団体（〇〇協会、〇〇連盟等）が出来ましたが、現在はほとんど活動をしていないと思います。
理由は簡単です。
めんどくさいからです。
私も何度か任売を経験しました。
サービサーが間に入っているため、すべて進捗状況をサービサーの厳重な管理下の基で行わなければなりません。
そのたびにサービサーのサイトからPDFで専門の書式をダウンロードして報告をしなければならないため、一件の不動産売買で膨大な書類を用意しなければなりません。それ以外にもいちいちめんどくさいです。
通常の売買では、ただ売主と買主の間に入るだけであとは金融機関で住宅ローンをつければ終わりですが、任売はサービサーがいるのです。
で、任売をするくらいなら、ただ普通に売買を2倍したほうが、仲介手数料は儲かります。
長年不動産屋をしていると少なからず任売の案件があります。
もし案件があればするという感じでいいと思います。
わざわざ任売を狙って商売をするのはやめたほうがいいでしょう。
ただ、案件が入ったときにスムーズにお答えできるようにはしておきましょう。
少し古いですが、これが一番わかりやすかったです。
任売の一連のスキームが分かり易く解説されています。
