不動産屋の実務 井戸がある物件
井戸がある物件
都内ではほとんど見かけなくなりましたが、
田舎にいけば時折見かけます。
敷地内に井戸があり、埋める場合は必ずお祓いをしなければなりません。
井戸には神様が住んでいるという言い伝えがあり、
勝手に埋めてはなりません。
不動産屋として正直、扱いたくありません。
いや、100歩譲って仲介するのは仕方ない場合がありますが、
私は絶対に買いたくないです。
昔、あるホラー映画で井戸からお化けが出てくるシーンがあり、
トラウマになっています。
仲介をするときには当たり前ですが、
重説や契約書に特約をいれましょう。
古家や敷地内に井戸らしきものがある物件の場合は要注意です。
所有者や近所の人に要確認。
以下、文例
対象不動産〇側に井戸があります。
建物を建築する際に移設・撤去等が必要になる場合があり、その場合費用が生じます。あらかじめご承知おきください。
これで、いいでしょう。
↑これ勉強になりました。
不動産屋の実務 特約文例 擁壁（ようへき）
不動産の実務 特約文例
擁壁（ようへき）
土地や戸建ての取引をするときは、気を付けましょう。
平坦な土地にある場合は問題ありませんが、
坂道がある土地、擁壁がある土地は要注意です。
住所でいうと例えば「〇〇台、〇〇丘」とか。
まず、擁壁とはこんなものです。
イラストがなかったので、URLを張り付けました。
この写真のように新しい場合は大丈夫だと思いますが、
問題はこちらのような場合です。
以下の写真をご覧ください。
いわゆる「コンクリートブロック擁壁」と呼ばれるものです。
水抜き穴もありません。
不動産屋をやっていると時々こんな擁壁がある物件が出てきます。
この場合は要注意です。
擁壁にはいろんな基準があります。
一定の割合で水抜き穴が必要であったりとか・・・。
現行の建築基準法等（厳密いうと擁壁は土木）では既存不適格の可能性が高く、
擁壁のやり直しが必要な場合があります。
擁壁の費用は高額になるケースが多く要注意です。
宅建試験にもこの擁壁の問題は詳しく出てきません。
建築の専門家でないとわかりません。
役所に聞いても個々の物件については教えてくれません。
役所の人が一軒一軒見に来てくれるわけではありません。
契約の際に買主になんの告知も無しに契約をすると、
大変なことになります。
土地を買う人は建物を建てることを前提に土地を購入します。
土地の購入を検討している人はだいたいの人が建築士やハウスメーカーの担当がいますので、契約の前のタイミングで案内に同行してもらうことがトラブルを防ぐひとつの方法かもしれません。
私はいつもそうしています。
擁壁が現行の法律に適合しているかどうかなど、
不動産屋にわかるわけがありません。
擁壁のやり直し費用がいくらかかるなど、
不動産にわかるわけがありません。
知ったかぶりはトラブルのもとです。
必ず擁壁に詳しい専門家に同席してもらいましょう。
擁壁のある物件を取引するときはこの文言を入れておけば大丈夫でしょう。
以下重説、契約書特約文例
対象不動産（東西南北）側擁壁は築造されてから相当の年数が経過しているものと推測され、その構造および耐震性は不明です。対象不動産に建物を建築する場合、補修、補強等が必要になる場合はあります。また、将来、維持修繕および改築等が必要であり、費用が生じますのであらかじめご承知おきください。
↑これを記載しておけば大丈夫でしょう。
最近、毎日のように鍋に顔を突っ込まれる動画がテレビで放送されています。
会社というのはロクデナシの集合体であり、連日連夜パワハラ、サービス残業が横行しています。
早くやめましょう。
独立しましょう。
一部まともな会社がありますが、
ほとんどがロクデナシの集合体です。
ハローワークや求人サイトで募集している会社に何社入社しても同じです。
まともな会社があるはずはありません。
だから募集するのです。
まともな会社であれば、新卒一括や紹介等で募集などしません。
不動産屋で独立しましょう。
応援しています。
ある財閥系仲介業者の囲い込み
ある財閥系仲介業者の囲い込み
中古マンションの売り物件を探していました。
いつものようにレインズから物件を調べて物元業者に問い合わせしました。
ひとり「レインズを見たのですが、〇〇5丁目のマンション、仲介させていただいてもよろしいでしょうか？」
財閥系「商談中です。」
上記のようなやりとりの後、スーモを見ると1カ月以上掲載されています。
不審に思ったので、エンドユーザーのふりをしてからスーモの反響電話で電話をしてみました。
ひとりエンド風「スーモを見たんですが、〇5丁目のマンション、内覧できますか？
他から商談とか入ってないですか？」
財閥系「ありがとうございます。はい！ご紹介可能です！内覧はいつご希望ですか？
平日でも土日祝日でもいつでもご案内します！まだ商談は入っておりません！！」
非常に元気がいい声でこんな感じです。
ふうぅ！
毎度おなじみの手口です。
これで何回目でしょう。
財閥系の常套手段です。
囲い込みは否定しません。
どこの馬の骨かわからない業者に客付けをさせるのがいやな気持もわかります。
じゃあ、レインズに掲載するな！
スーモやアットホームなどのエンドサイトにしか載っていないのであれば、
私も問い合わせをしません。
同業者の皆さんはわかりますよね？どこの業者か。
某財閥系はいまだにこういう卑怯な手口をしています。
何年か前にテレビ東京のワールドビジネスサテライトでもこの「囲い込み」問題をしていました。
皆さんも気を付けてください。
逆にこっちが物元になったときには絶対にこの財閥系には客付けさせません。
いつものように財閥系のホームページのスタッフ紹介を見てみました。
やはり！！！
某財閥系の〇〇5丁目のマンション担当者！
まず、宅建取れ！囲い込みはそれから！ｗ
損害保険募集人の資格はいつとったのかなあ？ｗ
質問を受け付けます
質問を受け付けます
最近 ネタがつきました。
不動産開業に関すること、不動産仲介実務について何か質問があれば、可能な範囲でお答えします。
重説の書き方、契約の流れ、住宅ローンについてなどなど・・・。
お気軽にお問い合わせください。
このブログから売れている商品、ベスト10
このブログから売れている商品、ベスト10
5位から1位
5位
ムラテックKDS ウォーキングメジャー1KS WM-1KS
巻き尺と同じく
不動産屋の必需品です。
警察の事故処理でも使われています。
前面道路の幅員や接道の長さなどを図るのに最適です。
不動産屋の車のトランクにひとつ入れておきましょう。
4位
三菱鉛筆 朱肉 ユニ くっきり乾一 30号 HSN‐S30K
シャチハタ 捺印マット 印マット4 なつ印 筆記用 IMS-1A 210×100×4.4ミリ ブラック
印鑑のセットです。
契約書や重説、買付証明や領収書など、不動産屋はたくさん印鑑を捺印することがあります。
間違っても100円ショップの朱肉は使ってはいけません。
普段使うカバンの中と事務所用にそれぞれひとつづつ用意しておきましょう。
3位
改訂版 こんな建売住宅は買うな 田中勲著
木造住宅の構造について素人にもわかりやすく解説されています。
開業当初はマンションだけではなく「飯田グループホールディングス」などの新築建売住宅を扱うこともあるでしょう。
必読です。
2位
人生、楽に稼ぎたいなら不動産屋が一番!
吉川英一著
ひとり不動産屋の星、吉川英一氏の本です。
不動産投資家のイメージが強いですが、吉川英一氏は富山で不動産屋も開業されています。
この本に書かれているように誰もが簡単に稼げるようになるわけではないと思いますが、
いつもひとり不動産屋として勇気をもらっています。
1位
2時間で丸わかり 不動産の基本を学ぶ 畑中学著
圧倒的1位でランクインです。
不動産開業についてはこれしかありません。
いつも思うのですが、不動産屋の開業に関するノウハウ本というのは、
ほかの業種に比べて極端に少ないと思います。
（飲食店の開業ノウハウ本はたくさんあり、どの本でもレシピや運営について詳しく書かれています）
このブログを書き始めたきっかけがそもそもそうです。
書店にはいろんな不動産開業本がありますが、実務に沿って詳しく書かれている本はありません。
手前味噌ですが、書店の不動産開業本よりもこのブログをご覧いただいたほうが、
絶対に勉強になると思います。
いつもそういう思いで書いています。
そういうことで不動産開業ノウハウ本としては唯一といっても過言ではないと思います。
秀逸な開業本だと思います。
その結果、1位にランクインされたのでしょう。
このブログから売れている商品、ベスト10
このブログから売れている商品、ベスト10
10位から6位
10位
任意売却ってご存知ですか？
高橋愛子著
最近は任売ばかり狙って営業している売買仲介業者も少なくなりました。
手間がかかるばかりで、面倒くさいからです。
ただ、実務で任売を手掛けることもありますので、
最低限の知識は用意しておきましょう。
少し古いですが任売の流れがわかりやすく説明されています。
9位
ヤマヨ測定機 ガラス繊維製巻尺 OTR50X
土地の媒介をもらった時や、マンションでも前面道路の幅員を図るときにも使えます。
不動産業者の車のトランクにたいがい入っています。
ひとつ用意しておきましょう。
8位
カシオ 金融電卓 折りたたみ手帳タイプ 12桁 BF-750-N
もはや説明は不要です。
不動産屋はみんな同じものを持っています。
不動産屋だけではなく、金融機関の人も皆同じものを持っていますので、
忘れずに名前を書いておきましょう。
また、折り畳み式のため、ヒンジ部分に寿命があります。
念のため、折り畳み式以外も事務所に用意しておきましょう。
それがこれ
7位
brother プリンター A3インクジェット複合機 PRIVIO MFC-J6973CDW (FAX付)
重要事項説明書や不動産売買契約書はA3です。
物件資料はA4です。
外せない機能は、
・A3サイズ
・スキャン
・ファックス
・ファックスをメールに転送
ずいぶん前にこのブログでこの機種を紹介しましたが、
その時は、説明するのを忘れておりました。
なんとこのブラザーのこの機種は、
着信したファックスを自分のメールに転送ができるのです。
着信したファックスをPDFに変換したものが指定したメールアドレスに添付ファイルで転送されてきます。
（転送の設定も超簡単）
このファックスのメール添付転送というのは、ブラザーだけしかやっていないそうです。
ひとり不動産屋は外出も多く、出張中でも外出先からでもスマホの画面でファックスが確認ができます。
ひとり不動産屋の強い味方です。
超おすすめですが、なぜかブラザーのホームページにもこのファックス転送機能のことはあまり詳しく書かれていません。どうしてなのかな？
もっと宣伝すればよく売れるのに。
6位
億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!―年収400万円+副収入でプチリッチになる
吉川英一著
6位にランクインしたのは、
ひとり不動産屋の星、吉川英一様の著書です。
この著書は不動産屋の実務のことではなく、
資産運用の内容が強いですが、不動産屋として必読書です。
次回は5位から1位を書きます。
固定資産税の日割り清算
固定資産税の日割り清算
不動産売買仲介では、決済日を基準にして固定資産税を売主・買主で日割り計算をします。
例：
決済日 平成30年11月12日
固定資産税年額 50,000円
起算日 1月1日の場合
| 基準日１月１日 | 買主様 | 売主様 |
| 引渡日 2018/11/12 | 年間（365日）の内49日分 | 年間（365日）の内316日分 |
| 土地｜固定資産税 50,000円 |
6,712円 | 43,288 |
| 建物｜都市計画税 0円 |
0円 | 0 |
| 税金の小計 | 6,712円 | 43,288 |
| 決済日 2018/11/12 | 月間（30日）分の内18日分 | 月間（30日）分の内12日分 |
| 管理費 0円 | 0円 | 0 |
| 前払管理費 0円 | 0円 |
-
|
| その他（年割） 0円 | 0円 | 0 |
| その他（月割） 0円 | 0 円 | 0 |
| その他小計 | 0円 | 0 |
| 合計 | 6,712円 | 43,288 |
こういう計算になります。
電卓やエクセルで計算してもいいのですが、
これを自動で計算してくれるサイトがあります。
しかもなんと無料です。
さらに1月1日起算と4月1日起算、両方で計算可能です。
お気に入り登録しておきましょう。
地方によって起算日の違いがありますので、お気を付けください。
また、マンションの場合は、固定資産税にプラスして管理費と修繕積立金
（時々バルコニー使用料、町内会費）も日割り計算します。
