テナント仲介

テナント仲介

いつもお話していますが、

ひとり不動産屋は売買仲介がメインです。

狙っているわけではないので、広告などもしておりませんが、

ありがたい事にご紹介や、友人知人などから、「お店を探して！」という依頼を

年に数件ですが、いただいております。

で、このブログでも「テナント仲介専門で起業したい」という相談を時折頂きますが、

答えから先にいうと「テナント仲介専門」は絶対におすすめしません。

理由はいくつかあるのですが、

この「テナント仲介」はトラブルになる事が多いのです。

申し込みから契約→引渡をする過程で、物件資料にも書かれていないような条件を管理会社やオーナーから突き付けられたり、契約直前で家賃を一方的に上げてきたり、

また、借主側に融資がつかなかったり、直前でキャンセルをしたいとか、最初に探し始めてから半年後にやっと申込とか、店子がオープンしたら祝いをしなければとか・・・。キリがないのでこのへんで。

あまり思い出したくないので、詳しくは書きませんが、やめた方がいいです。

時々するのはいいですよ。

ただし、専門にするのはやめた方が。

テナント仲介のメリットは申し込みから入居が比較的早いので、

現金が早く入ってくるということくらいでしょうか？

紹介で年に数件するくらいで十分です。

やはりひとり不動産屋は売買仲介がいいですよ。

単価も高いし、そんなに忙しすぎないですし。

ところで、テナントの依頼を受けた場合の物件探しは、

地域にもよって違いはあると思いますが、

圧倒的にアットホームが強いです。

あとは、実際にお客さんのご希望のエリアとお客さんと一緒に歩いてみて、

シャッターや窓ガラスに貼ってある看板、

テナント募集

〇〇不動産

03-○○○○-○○○○　担当：田中

に直接連絡をし、客付けさせてもらってもいいかどうか聞いてみてください。

ほとんどの業者はOKしてくれます。

その際に聞いておかなければならないのは、

・仲介手数料は全額貰えるかどうか

（業者の中には折半というところもある、このケチ！）

・成約になった場合広告料はあるかどうか

広告料＝家主から貰える報奨金のようなもの

・店子の開業したい業種

ラーメンや焼鳥はNGが結構ある

・毎月の固定費

ごみ処理代、町内会費等

・初期費用

敷金礼金、前家賃、保証会社保証料等

・契約更新料があるかどうか、またある場合その金額

最初はだいたいこんな感じでいいでしょう。

具体的な事は申し込み後に少しづつ条件を詰めていけばいいでしょう。

しつこいですが、売買仲介が一番です。

 まずはこの2冊を読んでおきましょう。

不動産屋のバイブルです。

経験者も未経験者も不動産屋開業のバイブルです。

事務所のコーヒー

事務所のコーヒー

事務所でいつも一人コーヒーを飲んでいます。

事務所用に購入しましたコーヒーメーカーです。

今まではティファールでお湯を沸かしてインスタント、もしくは近所のコンビニで

100円コーヒーでしたが、こちらにかえてから味も一杯当たりの費用も随分とよくなりました。

2,400円ほどで購入出来ましたので、お勧めです。

お客さんはもちろん、業者さんにもコーヒーを出すのが、

これで恥ずかしくなくなりました。

吉野家 株主優待

 吉野家　株主優待

吉野家の株を最低単元ですが、所有しています。

営業の外回り途中にたまに立ち寄ります。

「300円×10枚」

が年間、2回に分けて送られてきます。

年間で6,000円にもなります。

最近は20万円前後をウロチョロしていますが、

私が購入した7.8年ほど前は10万円前後をウロチョロしていました。

優待投資家で著名な将棋の桐谷プロが紹介したあたりから、値段が上がってきたような気がします。

コンビニでおにぎり1つ購入するのと同じような感覚で「牛丼、並」が食べられるので、お勧めの株です。

昨今は株が高騰していますが、近いうちにまた必ず下落するので、

その時がチャンスだと思います。

不動産屋がいうのもおかしいかもしれませんが、

今は株も不動産も投資目的で買う時期ではないのかもしれません。

謎の反響

謎の反響

アットホームやスーモ掲載をしていますが、

時々謎の反響があります。

携帯番号やメールアドレス、氏名住所をきちんと丁寧にすべて記入してくれているのにもかかわらず、電話もつながらない、メールの返事もない方です。

一定の割合でこういう何のために問合せをしてきたのか、よくわからない人がいます。

私はいつもメールは1回、電話は2回し、返信や折り返しの電話がない場合は、

追客を終了します。

こういう人たちはいったい何の為に問合せや資料請求をしてくるのでしょう？

重要事項説明書の書き方、測量（そくりょう）

重要事項説明書の書き方、

測量（そくりょう）

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重要時説明書2ページのこちらです。

戸建や土地の売買仲介の話です。

賃貸では関係ありません。

売買でもマンションではあまり関係ありません。

戸建や土地を仲介する時は対象物件と隣地との境界を明示しなければなりません。

概ね平成に入ってからの比較的新しい分譲地はきちんと境界プレートが埋め込まれているケースが多いのですし、仮に境界プレートがなくても土地家屋調査士に依頼すれば、

すぐに復元ができます。

 まあ、古い住宅分譲地でも、市や都道府県が分譲したものはすぐに復元が出来ることが多いです。

あと、分譲マンションとかも地積測量図（後で説明します）がありますので、だいたい境界の心配は不要です。

不動産取引では、売主から買主へ境界の明示をするのが原則です。

境界を明示する書類は以下のようなものがあります。

・確定測量図　（かくていそくりょうず）

土地家屋調査士という非常に難しい資格を持った専門家がミリ単位で測量した書面です。その土地の面積だけではなく、土地に接するすべての隣地の所有者も立会承諾したことを証明する書面です。

・地積測量図（ちせきそくりょうず）

土地の面積を法的に確定した書面。

法務局に行けば誰でも取れます。法務局に申請をするのは土地家屋調査士。

不動産取引の際にこれらの書類があれば、境界の明示として証明できますが、

問題は昭和時代とかの古い物件の場合です。

古い物件の場合、確定測量図も地積測量図もない場合が多く、境界が明示できません。

明示できない物件は誰も買いません。

当然、明示する必要がありますが、明示するには土地家屋調査士に依頼をします。

測量費用は非常に高額で、過去の経験では、50坪くらいの土地の場合、30～40万円程かかります。

この費用は原則、売主の負担です。

で、お金を払って測量が出来ればいいのですが、中にはできない土地もあります。

売主が隣の人と仲が悪い場合です。

隣と仲が悪いと、隣人が境界の立会等に協力をしてくれず、

境界書面に印鑑も押してくれないということになります。

温厚な土地家屋調査士が間に入ってもなかなか解決するのに時間がかかり、

最悪の場合、印鑑を押してくれず、境界が確定できません。

最悪の場合です。

このような場合、境界未確定で物件を売買することになりますが、

先程も書きましたが、こんな土地はだれも買いません。

古い物件を所有している人は日ごろから隣人とは仲良くしておく必要があります。

で、実務の話に戻りますが、気を付けなければならないのが、

土地の所有者から売りの依頼を受けた時です。

このようなことから、

売りの依頼の相談を受けた時点で、

・確定測量図など境界を証明する書面はもっているか？

・書面がない場合、測量費用が数十万必要ということ。

・隣の人と喧嘩とかしていないか？

最低、これくらいはヒアリングする必要があります。

未経験や経験が浅い方、賃貸仲介しか実務経験がない人でもこれを読めば大丈夫。

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住宅ローンの知識 返済比率

住宅ローンの知識　返済比率

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これだけは知っておいてください。

返済比率（へんさいひりつ）というのがあります。

通称：ヘンピ

金融機関が住宅ローンを融資するにあたって、ひとつの目安とする数字です。

計算式は単純で、

返済比率（返済負担率）（％）＝年間返済額÷年収×100

例①：年収300万円　2,000万円の住宅ローン　35年　金利1％　

毎月ローン返済額　56,475円×12＝677,484円　

年間返済額　677,484円 

年間返済比率　677,484÷3,000,000＝22％

返済比率＝22％

こういう計算です。

この人の場合、年間返済比率が22％ということですので、

だいたいどこの銀行も融資OKということになります。

しかし、毎月の返済比率というのは住宅ローンの返済だけではありません。

車のローンや教育ローン、サラ金ローン、クレジットカードの分割払い等も含みます。

上記の例①とまったく同じ年収、同じ金額の人が、車のローンが毎月10万円支払っているとこうなります。

例②：年収300万円　2,000万円の住宅ローン　35年　金利1％　

毎月ローン返済額　56,475円×12＝677,484円　

毎月の車の返済額　100,000円×12＝1,200,000円

年間返済額　677,484＋1,200,000＝1,877,484円

年間返済比率1,877,484÷3,000,000＝62％

返済比率＝62％

こうなると、この年収だとどこの金融機関もNGです。

この返済比率は年収によって変わってきますが、

だいたいどこの金融機関も数字は同じような感じです。

民間金融機関　住宅ローンの返済比率（返済負担率）の基準の例

年収	100万円以上300万円未満	300万円以上450万円未満	450万円以上600万円未満	600万円以上
基準	20％以下	30％以下	35％以下	40％以下

当たり前ですが、年収300万円の30％と、年収1億円の30％では全然違います。

まあ、少しややこしい計算を書いたかもしれませんが、

要約すると、車や分割払い等すべてのローン返済額を含めた

金額÷年収＝返済比率

ということです。

売買物件を案内し、申込を頂く前のタイミングでお客さんの返済比率がOKかどうか、

確認をしてください。

また、ちょっとした裏技ですが、住宅ローンの事で不明なことがあれば、

案内中でも最寄りの銀行の住宅ローンセンターに聞いてください。

土日祝日も開いてます。

電話をすれば、丁寧に教えて貰えます。

彼らはそれが仕事です。

銀行員に知り合いがいて携帯で連絡が取れればいいのですが、

開業当初はそんな知り合いはいないでしょうから、遠慮なしに電話してください。

「弊社のお客さんで、年収が300万円、勤続年数が2年ありますが、派遣社員です。

こんな方でもローンは通りますか？」等々・・・・。

ごくまれに横柄な態度と口調でしゃべってくる中高年銀行員もいますが、

その時は電話を切って、他の支店に連絡をすればいいのです。

私も、わからないことがあれば、いつも案内中でも住宅ローンセンターに連絡をしています。

あ、あと、住宅ローンっていうのは、例外もありますが、毎月の給与口座の銀行でというのが原則です。

給与口座がUFJの人が、みずほ銀行で住宅ローンというのは絶対ではありませんが、

少し難しいです。

まあ、わからなければ、皆さんも遠慮なしに聞きましょう。

住宅ローンの知識も大切ですが、それよりも、お客さんとコミュニケーションを取り、実際に案内に結びつけることのほうが、100倍大切です。

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 まあ、開業される方は、これ一冊読んでおいてもいいでしょう。

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アットホームのファクトシートは宝庫

アットホームのファクトシートは宝庫

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アットホームの加盟店になるとだいたい週に2.3回の頻度で物件資料を持ってきてくれます。

アットホームの営業が直接持ってくる時もありますが、

新聞配達のようなおじさんが届けてくれる時もあります。

いつも20～30件くらいの物件資料が束で送られてくるのですが、

実はこの物件資料は不動産屋の宝庫です。

この資料の中には業者売主の物件がいっぱいあるんです。

業者売主の物件を仲介した場合、買主からはもちろん売主からも仲介手数料が貰えます。いわゆる両手です。

で、業者売主の物件は高い確率で広告掲載をウェルカムです。

毎日レインズでチェックをするのもいいですが、

このアットホーム加盟店に配布される物件資料はすぐに捨てずに、

業者売主や専任でも広告がOKの場合がよくあるので、

よーくチェックをしておいてください。