不動産屋の社名の選び方
不動産屋の社名の選び方 ドメイン
未経験で経験者でも不動産屋を独立開業する時に社名を決めなければなりません。
社名を選ぶ時のポイントは社名でドメインが取得できるかどうかだと思います。
ドメインというのはネットのURLの「www.〇〇〇〇.com」の〇〇〇〇の部分です。
当然ながら世界に一つしかありませんので、
早い者勝ちです。
せっかく、カッコいい社名が思いついても、ドメインが取得できない場合は、
社名を変えなければなりません。
不動産屋にとってインターネットは命です。
昔は新聞折込やチラシのポスティングで集客をしていましたが、今はネットです。
不動産屋独自の自社サイトではなく、スーモやアットホーム等の不動産ポータルサイトからの集客がほとんどなので、自社サイトはあまり重要視していない人が多いですが、
不動産を探している人は、不動産ポータルサイトからどんな不動産屋が広告を掲載しているか必ず確認をします。
特に不動産屋を独立開業当初はポータルサイトに他社と同じ物件を掲載することになります。
同じ価格で同じ物件が複数社の不動産会社に掲載されていた場合、
やはり自社ホームページがしっかりとしている不動産屋を選ぶのではないでしょうか？
お客さんの唯一の判断基準は自社ホームページです。
経験者でも未経験でも将来不動産屋を独立開業したいという夢を持たれている方は、
まずは社名でドメインが取得することが出来るかどうか確認をしましょう。
冒頭でも書きましたが、早い者勝ちで、そんなに費用が掛かるものではありませんので、先に取得しておきましょう。
仕事の合間にイオンラウンジでコーヒー
仕事の合間にイオンラウンジでコーヒー
都内ではあまり見かけませんが、
時々イオンモールを見かけます。
アポイントまでの時間に余裕がある時や、
少し休憩がしたいときはイオンモールの中にある「
全国のイオンラウンジ
イオンカードのゴールドカードを提示すれば、
ラウンジに入れます。
空港にある出発ラウンジと比べれば、内装は安っぽいですが、
ソフトドリンクが無料です。
↓私のイオンゴールドカード
ラウンジによって多少違いがありますが、
コーヒーや紅茶以外にオレンジジュース、りんごジュース、
パイナップルジュース、コーラ、カルピスなどのドリンクがあり、
あとイオンPBのお菓子が少しだけ貰えます。
（本当は写真を載せたいのですが、ラウンジ室内は撮影禁止）
「コメダ珈琲」などがありますが、出費がかさみます。
イオンゴールドカードを持っていれば、
一枚で4人までラウンジに入れますので、
業者との簡単な打ち合わせでも利用できます。
仕事の合間に軽いおつまみと美味しいコーヒーで充電できるのが最
サラリーマンの時のように、
売主さんや地主オーナーさんのご自宅に訪問する際は、
手ぶらでは行けないので、
一度で用事を済ますことが出来るのが便利です。
イオンカードを所有して一定の条件（
年会費無料です
ひとり不動産屋として独立を検討されている方はイオンカードがあ
何かと便利で、おすすめです。
高速道路のETCもイオンカードで無料で発行できます。
役場調査（やくちょう） 重要事項説明書の書き方 2 「法22条指定区域」（ほう22じょうしていくいき）
役場調査（やくちょう）
重要事項説明書の書き方 2
「法22条指定区域」（ほう22じょうしていくいき）
売買仲介の重要事項説明書では必ずこの「法22条指定区域」かどうかを説明をしなければなりません。
重要事項説明書の4ぺージにチェックする☑があります。
ここです↓
契約前の調査で区役所や市役所にて調査をしますが、
役場の建築指導課や都市計画課で取引をする場所が「法22条指定区域」かどうか聞けばすぐ教えてくれます。
で、この「法22条指定区域」は何のことでしょう。
正確には「建築基準法」の第22条のことです。
以下引用
- 第22条
- 特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能に関して建築物の構造及び用途の区分に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。ただし、茶室、あずまやその他これらに類する建築物又は延べ面積が十平方メートル以内の物置、納屋その他これらに類する建築物の屋根の延焼のおそれのある部分以外の部分については、この限りでない。
- 特定行政庁は、前項の規定による指定をする場合においては、あらかじめ、都市計画区域内にある区域については都道府県都市計画審議会（市町村都市計画審議会が置かれている市町村の長たる特定行政庁が行う場合にあつては、当該市町村都市計画審議会。第51条を除き、以下同じ。）の意見を聴き、その他の区域については関係市町村の同意を得なければならない。
難しい言葉でいろいろ書かれおり、頭が痛くなりそうですが、
要約すると「法22条指定区域」のエリア内では、
・外壁材
・屋根材
については燃えにくい材料を使ってくださいという事です。
で、都内でも地方都市でも、実際はほとんどの市街化区域内では「法22条指定区域」の区域内にあり、したがって重要事項説明書にはチェックを入れることになります。
重説の際、サラッと読めばお客さんに「この22条ってなんですか？」
と言われることはほとんどありませんが、たまに聞かれることがあります。
その際にもこれがわかっていれば、すぐに回答できますし、
なんだか不動産のプロだなあという印象を与えることができるかもです。
建築基準法についてはこの本が分かりやすく解説があります。
不動産業界のバイブルです。
是非ご一読を！！
「こんな建売住宅は買うな」 田中勲著
木造住宅について詳しく書かれております。
不動産屋を開業したら必ず中古物件を仲介する機会がありますが、
これさえ読んでおけば、だいたい大丈夫でしょう。
あとこれも、読んでおきましょう↓
不動産実務についてはだいたい網羅されています。
不動産屋は未経験でも賃貸仲介しか経験がない人でも努力次第で開業は十分可能です。
これからもこのブログでは売買仲介の実務を書いていきます。
宅建を持っていない不動産営業マン
宅建を持っていない不動産営業マン
日本全国
全ての宅建を持っていない営業マンに告ぐ！！
1年以内に宅建に合格しないのなら。
不動産業を辞めてください！
はっきり言って迷惑です！
業界のイメージがいつまでも悪いままです！
売主・買主・業者にとっていいことはありません！
もう一回言います。辞めてください！
不動産業者で仕事をしている人は一度は経験があると思います。
宅建を持っていない営業マンに困ったことが。
不動産仲介の実務で、売主についている不動産業者と、
買主側についている不動産業者が違う時が時々あります。
いわゆる共同仲介（きょうどうちゅうかい）というものです。
共同仲介の際に相手方の不動産業者の担当が宅建を持っていないと
時々ややこしい事が起きます。
・基本的な民法の知識がない
・宅建業法の知識が全くない
・建築基準法の知識がない
・その他多数
こういう人と仕事をすると、時々トラブルが起きるんです。
いっそ、
「宅建を持っていない不動産営業マンは営業をしてはいけない！」という法律を作って欲しいです。
宅建を持っていない人は
・事務作業やインターネット登録はOK
・反響の初期対応もOK
しかし、物件の詳しい説明や案内、決済も含めて宅建資格者のみしか出来ないようにすればいいのです。
毎年、小学生でも受かる人がいるんです。
仕事しながら自己啓発で独学で一発合格する人も星の数ほどいるんです。
一方、不動産業者で10年20年営業をしている人でも持っていない人が山ほどいるのはなぜですか？
とくに駅前の賃貸仲介業者のチャラい人は持っていない人が多いですよね。
・宅建、持っていないのに店長（責任者）って何ですか？
・宅建持っていないのに主任、部長、課長って何ですか？
・宅建持っていないのに社長ってなんですか？
・何千万という不動産を売却するのに持っていないですか？
・あたなが売主ならそんな営業マンに任せますか？
・名刺に宅建って書いていなくて恥ずかしくないのですか？
・重説の時に「それでは説明は宅建士の○○よりさせて頂きます」って何回言いました？
・持っていないあなたのために、持っている人が迷惑しているのがわかりますか？
持っていない人は、いつもいろいろ言い訳をして、
試験自体を受けなかったり、テキトーにしか勉強をしていなかったりとか・・・。
顔写真の下に
・住宅ローンアドバイザー
・損害保険募集人
・賃貸不動産経営管理士
↑不動産営業でこんな資格があって何になるのですか？
重説が作れますか？契約書に捺印出来ますか？
もういい加減、やめましょう。
不動産業者として宅建は必須です！
他の多くの独学合格者の方々同様、
私はこれで独学一発合格しました！
とにかく過去問の反復です！
何回もやります。
問題集がボロボロになりました！
そうすればだれでも受かります！
これ以外は買う必要はありません。
資格専門学校に行く必要もありません。
今年こそはぜひ受かってください！！
不動産屋の実務 媒介価格 媒介契約書
不動産屋の実務 媒介価格 媒介契約書
売主から売却の相談を受けて売値が決まれば、
媒介契約となります。
昔の不動産屋は分厚い査定書を作成し
「だいたいこのくらいの価格で売れると思います」といった提案をしてくる業者がほとんどだと思います。
そのやり方も間違ってはいませんが、
後々トラブルになる可能性もあります。
早く買付が入れば、「価格が安すぎた！」と言われるし、
なかなか売れなければ、「高いからだ！」と言われます。
いろんな意見がありますが、
一番トラブルがなく円満に売却ができる方法は
売主に売出価格を決めてもらうことではないでしょうか。
いきなり口頭ですぐに決めるのも難しいと思いますので、
近隣の同タイプの物件が過去にいくらで取引をされているか調べて
坪単価やマンションであれば平米単価を把握してもらい、
その単価を基にそこから値段を決めてもらいましょう。
不動産屋になればレインズが使えますので取引事例を調べるのは容易です。
あまりにも市場価格から乖離したり、無理がある金額を提示されたときは
少し説得が必要かもしれませんが、少々高いくらであれば、その価格で媒介を取りましょう。
しばらく経っても売れなければ、その時に少しづつ価格を下げていけばいいのです。
売却相談の際には
1.ショーキングメジャー
2.巻き尺
3.レーザー距離計
この3つはもって行きましょう。
不動産屋の必需品で、あれば非常に便利です。
不動産屋の人脈 横のつながり
不動産屋の人脈
ひとり不動産屋で独立開業して3年ほど経ちました。
不動産屋というのは特殊な業界で、
他社の不動産業者と共同で仲介することもあれば、
ひとつの物件で競合することもあります。
時には仲間で、時には敵対関係になることもあります。
「昨日の敵は今日の友」状態です。
なんだか特殊です。
独立開業前に勤めていた不動産屋では、
上司から頻繁に「同業者と横のつながりを持て！飲みに行ってこい！」と
言われていましたので、時々いやいやながら「業者飲み会」に参加していました。
しかしながら、名刺交換をした業者とはそれっきりで、仕事につながったことはほとんどありません。
不動産業界が加盟する協会でもホテルの宴会場で業者の飲み会をしていますが、
独立開業してからは参加したこともありません。
もともとお酒はあまり好きではなく、強くもありません。
飲み会がいやでいやで大っ嫌いです。
人づきあいが嫌なのです。
中高年の不動産屋の間では、
業者との横のつながりこそが不動産屋の命！という
古い考えを持っている人が多いです。
確かに間違ってはいませんが、今の時代は違うと思います。
そんな私なので、独立する前は人脈がなくてやっていけるのかと
少し不安になる事もありましたが、何の問題もありませんでした。
不動産屋業界を未経験で独立開業を目指している方からすると
業界に人脈がまったくないけど大丈夫なのだろうか？と思っている方もいると思いますが、私の経験からするとまったく関係ありません。
先日出版された不動産投資と零細不動産屋の筆頭である吉川英一氏の
新著「人生、楽に稼ぎたいなら不動産屋が一番！」の104ページにも詳しく書かれています。
まったく吉川氏の言う通りです。
人づきあいが大っ嫌いな私が、
売主と買主の間に入って【仲介】をする仕事をしている事が
不思議ですが、仕事ってそんなもんなのでしょう。
さあ、早く不動産屋で独立開業しましょう！
役場調査（やくちょう） 重要事項説明書の書き方
役場調査（やくちょう）
重要事項説明書の書き方
埋蔵文化財（まいぞうぶんかざい）
契約する物件が埋蔵文化財の包蔵地（ほうぞうち）内にあるかどうか、
重要事項説明書の6ページに記載をする必要があります。
（埋蔵文化財包蔵地＝該当するという意味）
包蔵地に該当している土地に建てもを建てる場合、
下記のような少しややこしい手続きが必要になります。
1.試掘（しくつ）
↓
2.発掘（はっくつ）
まず埋蔵文化財の包蔵地内の土地をだいたい2ｍくらい試掘します。
費用は自治体が負担してくれます。
試掘中に壺の欠片や茶碗が出て来た場合、2の発掘に進みます。
問題は発掘の費用が土地の所有者が
負担しなければならず、
さらに期間が数カ月もかかります。
とても理不尽な法律です。
とてもこんなところに家は建てられません。
もし埋蔵文化財包蔵地内にあった場合、
買主さんには慎重に説明をしなければなりません。
少し前の報道で宮崎あおいさんの自宅が包蔵地内にあった！という
報道がありましたが、本当に重要な内容で、しっかりと説明をしなければなりません。
まあ仮に包蔵地内にあったとしても、過去に試掘をして
何も出てこなかったという記録が役所に残っている場合、
試掘も発掘もしなくていいところもありませすので、
詳しくは役所で聞いてください。
肝心な調査方法ですが、とても簡単で、
東京や神奈川でも大きな自治体（世田谷区、横浜市等）であれば、
そこに物件の所在地が詳細に書かれたゼンリンの地図のコピーをもって行けば、
その物件が埋蔵文化財の包蔵地（ほうぞうち）内にあるかどうかすぐ教えて貰えます。
ファックスでも回答してもらえますが、
どちらにしても、物件調査で役場に行く必要がありますので、
一度で済ませましょう。
包蔵地かどうか調べるだけであれば、1分もかかりません。
あと役所にもって行く地図は出来ればゼンリンを持って行きましょう。
グーグルマップやヤフー地図よりもわかりやすいというのもありますが、
融資の際に銀行に提出する際も役所に確認をする際もゼンリンが原則になります。
自分の営業範囲のゼンリンは一冊持っておく必要があります。
