id:sasabo_taro様よりご質問がありました
たろう様、いつもブログで質問させて頂き、大変お世話になっております。ササボタローです。お忙しい中のご回答を頂く事に御礼申し上げます。
当方、売買専門でやっておりますが、元付になる機会はごくたまに、非常に少ない状態で、客付け側か自社物という状況です。
（しかし自社物もなかなかいつも手が出せるワケでもなく、、、）
たろう様は元付を取られる場合、どのような取り組みをされておりますでしょうか？当方はワンルームのボロ事務所を構えておりまして、知名度ゼロです。待っていてお客様がいらっしゃった事は一度たりともありません。
客付け側だと、以前、買主に迷いが出たりして、申し込み後に重説作成後、突然キャンセルされたりと、苦しいくたびれ儲けもそこそこ経験をし、元付天下を実感しております。
（合意後に契約書、重説作成後に信義に反して一方的にキャンセルされた場合、費用償還請求は実際出来るものでしょうか？重要書類の作成には、時間と費用をかけていますし、、、一生懸命やっていますし）
そこで、抜本対策として、意思決定が自社で完結する買取転売に向けて動き出しておりますが（自社物強化）、勿論業界の隅っこで仕事をする程度の規模感ですので、マンション１戸か戸建てを始めるところです。
広告を作ってポスティングしたりしましたが、数千枚配り反響ゼロと（笑）ボランティア状況です。たろう様の集客はポータルに月10万投入されている様ですが、元付を取って来るやりかたがあるものでしょうか？ポータルサイトからの反響も非常に稀にあるのですが、売却依頼を受けた事はありません。知り合い関係ばかりというところです。（それはじきに頭打ちになりますので）
広告ポスティングを再強化しようと考えておりますが、お忙しいところ、何卒よろしくお願い致します。
ササボタロー様
こんにちは。
お返事が遅くなり申し訳ありません。
元付の方法ですよね。
不動産業界永遠のテーマだと思います。
私もいろいろやってみましたが、媒介をとるのに、
なんかこう特効薬みたいなものは、たぶんないと思います。
長い年月をかけて地道に
・知人からの紹介
・既存客からの依頼
・登記情報から調べて地主へピンポンもしくはDM
・チラシポスティング
上記以外に最近「査定サイト」がありますが、査定サイトこそ大手が圧倒的にパワーと信頼性で、ひとり不動産屋にはハードルが非常に高いです。
ただ可能性はゼロではなく、たとえば 隣町のあまり人口が多くなく、三井や住友、東急などの大手がやっていないところ、競合が少ないエリアをピンポイントで攻めていくやり方でうまい具合に定期的に媒介をとっている小さな業者もあることはあります。
チラシは、何枚ポスティングしましたか？
気の遠くなるような話ですが、数千枚ポスティングして一件反響があるかないかです。
年々ポスティングの反響は弱くなってきています。
都心部のマンションを中心にポスティングをするのであれば、数千枚は余裕ですが、
そういうエリアは競合大手他社も当然大量にポスティングをしており、勝ち目はほとんどありません。
かといって隣町のちょっと郊外で個人宅を中心に数千枚ポスティングは骨が折れます。
（ただし効果は少しですが期待できます）
なので、いろんなエリアを何度も何度もポスティングをしなければなりません。
ワンルームのボロ事務所というのは私も一緒ですｗ。
契約のキャンセル
契約の署名捺印の前であれば、当然ですが一円も請求できません。
無駄な努力で終わります。
こんなことは不動産屋をしていると一定の頻度で必ず起こります。
ひどいケースだと、同一人物が2回連続でドタキャンをしてくることもあります。
最悪です。
契約の相手方にも業者がいれば大変な迷惑をかけることになります。
契約書と重説を作成後、売主買主業者が署名をした後であれば、違約金(詳しくは契約書をご参照。手付放棄とか)があり、
仲介手数料も請求できます（契約後のキャンセルは正規仲介手数料の半額が相場）。
買取再販
媒介物件が取れないので、買取再販をするというのは非常に有効です。
当然リスクはありますが。
買取をするときの金融機関借入方法
これだけは覚えといてください。
知ってるよと怒られるかもしれませんが。
融資には2種類あります。
証書貸付（しょうしょかしつけ、通称：しょうがし）
長期のローンのことです。
自社ビルの建設費や営業車を買うとき、パソコンを買うときなど。
多額の金額を長期で返済していく方法です。
手形貸付（てがたかしつけ、通称：てがし）
短期のローンのことです。
数か月後に150万円で売却した際に一括で返済をする方法です。
不動産屋買取再販をするときはこれです。
より詳しくはご自身で調べてみて下さい。
買取再販業者がどのような物件を購入してどういうリフォームをして再販しているか、
よーく調べてみましょう。
私も徹底的に調べましたよ。
著名な買取再販業者
リプライス
上記以外にも無数にありますので、こちらもご自身でお調べください。
今日のまとめ
開業当初は飯田グループの建売やリプライスのような業者売主物件を広告やオープンハウスをさせてもらう方法しかないかも知れないです。
客付け業者というのは非常に立場が弱いものであり、苦しいものですが、最初は仕方ありません。いつか自分で媒介が取れるように日々過ごしていきましょう。
