yu04130413様よりご質問がありました。

いつも楽しみに見させて頂き勉強させてもらってます！
去年宅建受かった事により今の会社に新しく宅建業の事業を立ち上げ五月頭くらいから始動する予定です。
元々リフォーム工事を15年やっていたのですが不動産営業は全くの未経験で業界の暗黙の了解もとよりルールすらよくわかってない状態です。
こんななのに買取再販をメインとした不動産業（社長の意向、全くその世界わかってません）を始めるというので不安しかありません。
色々調べると買取再販は『瑕疵担保免責、内見なし、協会明示なし、ローン特約なし』などなど色々と厳しいの見掛けますがやはりそうですよね…？
電話営業、飛び込みもとにかく買取再販業者は嫌われてるというので不安しかないのですがこれだけは絶対やったらマナー違反だとかありますか？
細々と仲介などもやるつもりです。メインは商社なので飯が食えないというのはないのですが自分を追い込んでいきたいと思います。
お時間ある時にでもご教授頂けたら嬉しいです失礼しました。

以下、回答です。

yu04130413様

ご質問ありがとうございます。

買取再販は大きく稼げることもありますが、

逆に大きな損を被ることもありますので注意が必要ですね。

私はリスクが怖いので、仲介をメインとしていますが、

今後余裕が出てきたらトライしてみたいと思っています。

ただ、リフォームの経験があるというのは、

とても大きなアドバンテージになると思います。

うらやましいです。

物件を内見すればだいたいいくらくらいかけてリフォームをすればいいとか

そういったことが即座に把握できるのはやはり経験あってのことだと思います。

通常、買取再販業者の場合

物件内覧

↓

別の機会にリフォームに業者に見積りを依頼

↓

見積を検討した後、購入申込書（買い付け証明）

↓

購入後、リフォームを施し、再販活動

この2番目のリフォーム業者に見積りを依頼というのが

省けるわけですから、それはいいと思います。

買取再販業者は確かに物件を仕入れるときに内見もしない、境界明示（売主による確定測量）なし、瑕疵担保も免責（再販時は当然必須）で購入をする業者もあります。

レインズの取引事例で概ねのリフォーム費用等を計算して物件を仕入れ、

リフォーム後に再販をするというのが一般的な流れです。

実際に私の営業エリアにも小さな設計事務所（宅建業も登録しています）で

買取再販も兼ねている業者があり、年間複数件販売をしています。

たぶん一定の利益があるのでしょう。

これだけは絶対やってはいけないことですが、

ご自身の会社が物件を仕入れる際に仲介をしている不動産業者に対し、

仲介手数料を安くしろとかいうのはやめた方がいいでしょう。

そんな五月蠅い業者にはだれも物件を紹介しなくなります。

あとは、同じく物件を仕入れる際にローン特約を付けてくださいというのも

やめた方がいいでしょう。

業者が購入する際にはローン特約を入れるのは一般的ではなく、

少しかっこ悪いです。

私も過去に多数の買取業者に物件を購入してもらいましたが、

ローン特約のお願いをされたのは本当に稀です。

比較的大手の業者は現金で購入をしていきますが、

中小零細不動産屋はほとんが「手形貸付」で購入をしていきます。

1年くらいの期間を定めて万が一再販の物件が売れなければ、

「手形貸付」から「証書貸付」に変更をしてもらい、

賃貸に変更するのが多いようです。

買主という立場であまりあれこれ要求（売主に対して確定測量図を要求、ローン特約ななど）しないことを心がけていれば大丈夫でしょう。

ご質問にもありますが、細々と年に複数の仲介でもすれば、それなりに儲かります。

もちろん簡単に仕事が舞い込んでくるような甘い世界ではありませんが、

いつも言っているように「下手な鉄砲」と同じでいろんな人（同級生、取引先、お店の店員、近所の人等々）に日ごろから自分が不動産業者もしているということを知ってもらうことが大切だと思います。

声をかけたり、名刺を渡した人が100％みんな仕事を持ってきて来るわけではありませんが、一枚の名刺も配らなければ一件の依頼もないので、日頃から心がければいいと思います。

買取再販はもちろん仲介も甘い世界でありませんが、

本業あっての挑戦なら気楽に焦らず出来るので頑張って下さい。

また、いつでもご質問お待ちしております。

よろしくお願い致します。