不動産たろうのブログ 未経験で独立開業

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未経験での不動産独立開業、

 

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売買仲介の実務
 
不動産を所有している人から売却の依頼を受けた場合はこうします。
 
・不動産を売却したい売主と媒介契約を結び、売却活動をする。
不動産を所有している人から売却の依頼を受け、媒介契約を結び売却活動をする。
買主を自社で見つける場合と他社の不動産業者が買主を見つけてくる場合もあります。
宅建の資格を持っている方はもちろんですが、宅建の勉強をしている方でも
ご存知だと思いますが媒介契約には3つに分けられます。
 
1.専属専任媒介契約
 
1社のみに売却の依頼をする契約です。他社との契約になった場合は違約金が発生する厳しい契約です。最近はこの媒介契約をする業者は非常に少なく、あまり一般的ではありません。大手でいまだにしているのは、住友不動産販売くらいではないでしょうか。
 
2.専任媒介契約
 
1社のみに依頼するという点では1と同じですが、大きな違いは自分で売主を見つけてきた場合でも違約金の発生はありません。多くの不動産業者はこの媒介を勧めてくると思います。
 
3.一般媒介契約
 
複数の不動産会社に同時に売却を依頼することです。複数社に依頼するということで一見すると売りやすいように思いますが、決してそうではありません。
また、複数社に依頼しているということで、各々不動産業者はあまり力を入れず、売却長期化になる事が多いです。
 
上記のいずれの契約もA3両面サイズの媒介用紙に記名押印をして頂き、売主と不動産業者がそれぞれ一部ずつ保管するということです。
ちなみにそれぞれの媒介契約書は「宅建協会」や「不動産協会」の会員専用サイトから
IDとPWを入力すれば、ダウンロードができます。
そんなに難しい作業ではありません。
 
まず売りたいという人から依頼を受ければ、いずれかの媒介契約を結び売却活動をスタートさせます。
 
販売方法は主にネットになります。ネットといっても自社のサイトではなく
「不動産ポータルサイト」と呼ばれるサイトで、例えば、
 
・スーモ
・アットホーム
・ホームズ
 
といったポータルサイトに掲載し売却活動をしていきます。
自社で広告をし、自社で問い合わせがあったお客さんを案内し、成約となった場合は、
売主と買主、それぞれから仲介手数料が貰えます。
 
例えば、3,000万円の物件だった場合
 
3,000万円×3+6万円の消費税
 
つまり1,036,800×2=2,073,600円
 
この数字を見ると夢があります。
ひとり社長の不動産会社であれば、広告費用等の経費を差し引いても十分な利益を出すことができます。こういった取引を年間3件ほどすれば、簡単にサラリーマンの年収を上回ることができます。
 
しかし、簡単に行くことばかりではありません。
通常売主と買主双方の仲介に入り、その両方から仲介手数料を受け取ることを業界用語で「両手取引」と言います。
毎回の取引でこの両手取引になればいいのですが、概ね半分くらいは買主側には買主側の不動産業者がいるのです。
その場合、成約になっても買主からは仲介手数料を貰えません。
買主は買主についている不動産業者に仲介手数料を払います。
 
自社だけで売却活動ができればいいのですが、
物件情報を広くオープンにすることで、売却活動がしやすくなる為、
どうしても一社だけでというわけにはいきません。
 
まあそれにしても、売主から物件売却の依頼を受ければ、
どんな物件でも絶対に売れないということはないので、
仲介手数料を半分貰ったようなものです。
媒介を取った者勝ちです。
 
詳しくお話をすると、媒介契約の前の段階で査定という業務がありますが、
査定については機会をあらためて記事にしたいと思います。
 
今回は売買についてお話をしましたが、
賃貸についても流れはよく似ています。