不動産たろうのブログ 未経験で独立開業

不動産屋を未経験で独立開業を目指すひとのためのブログ

週末の案内は気をつけてください 業者売主物件の場合

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業者売主の物件は、毎週末のようにいろんな業者入れ替わり立ち代わり、

現地でオープンハウスをしています。

 

ネットの反響から案内をする場合は、お客さんについ住所を伝えて現地集合しがちですが、注意が必要です。

 

現地集合で業者が先に来て待っておくのは問題ありませんが、

問題はお客さんが先に現地に到着した場合です。

 

お客さんが先に到着をしてしまうと現地でオープンハウスをしている業者が

自社のお客さんと勘違いしてしまい、そのまま自社のお客さんとして案内をしてしまいます。

 

こうしたトラブルは頻繁にありますので、

自社専任以外の物件で、他業者も同じように広告を出したり、現地でオープンハウスをしたりしている物件の場合は、必ず反響の時点で以下の事を心がけましょう。

 

・先に現地にお客さんが到着したときは、現地のオープンハウス業者からは案内を受けないように伝えておく

 

・近隣に車の停めやすい大きな商業施設等があれば、一旦そこで待ち合わせをし、

同乗して案内をする

 

こんな感じで大丈夫でしょう。

 

業者同士でお客さんをめぐりトラブルにならないように、

気をつけてください。

 

※写真と本文に関係はありません

 

 

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ご質問にお答えします

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tspl9376様よりご質問がありました

 

いつも拝見させてもらってます!!
私は将来、不動産屋として独立したいと思っております。
そこで質問なのですが、開業にあたって必要な資金などについて伺いたいです。
私が調べたところ、1000万近くは必要との意見が多くありました。実際のところどうなのでしょうか。
よろしくお願い致します。

 

tspl9376様

 

ご質問ありがとうございます。

 

開業資金ですが、いつもこのブログで 書いているようなひとり不動産屋であれば、

今日加盟金も含めて300万円から400万円もあれば、十分です。

(コミコミです)

 

 

ネットで調べてみると確かに1,000万円必要という記事もあり、

私も開業当初は不安な気持ちになったのを覚えておりますが、

実際にはそんな多額の金額を開業時に用意できる人はあまりいないと思います。

 

おそらく1,000万円必要というのは、

 

・駅前の超一等地での開業

フランチャイズの加盟

・開業等から人を雇う

・業務で買取再販をする

 

等々の理由がない限り必要でしょう。

 

どれくらい広告枠を契約するかにもよって多少の違いはあると思いますが、

だいたいこんな感じです。

 

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話は少しそれますが、

協会の加盟金(全日、宅建協会とも)もだいぶ安くなりました。

 

昔は300万円くらい必要な時期もあったらしいのですが、

ここ7.8年くらいはどちらの協会も200万円もあればお釣りがきます。

 

お互いの協会が値下げ合戦をした結果だと思います。

 

不動産業の参入障壁はだんだん低くなってきている証拠でしょう。

 

早く開業をしましょう。

またいつでもお気軽に実務のことで不明な事がありましたら、

何でも聞いていください。

 

応援しています。

ありがとうございます。

 

 

 

ご質問にお答えします

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kyuusyuukun様より

 

いつも大変参考にさせて頂いております。

半年以内に不動産屋を開業予定ですが、宅建を取得しているだけで業界未経験のため分からない事だらけです。
開業する場合は信用の面でやはり法人にするべきでしょうか…

 

kyuusyuukun様

 

こんにちは。

ご質問ありがとうございます。

 

お答えします。

 

結論から申し上げますと、

答えはありません。

 

仰る通り信用のことを考慮すれば、法人のほうがいいでしょうが、

同時に法人のデメリットも考慮する必要があります。

 

登記費用、税理士費用、均等割、決算手数料、帳簿の煩雑さ等・・・。

 

開業当初にこれらの費用はかなりの負担になります。

 

ということを考えると軌道に乗るまでは、

 

個人事業→法人成り

 

↑がいいような気がしますが、不動産業者の場合は、

そう簡単にいきません。

 

個人事業から法人成りにするタイミングで、

また宅建免許の申請を再度する必要があり大変面倒です。

 

かといって最初から法人でいけば、上記のような負担があります。

 

実際にエンドユーザー向けの商売であれば、

法人個人どちらでも問題ありません。

 

一般のエンドユーザーは法人か個人というのはあまり気にしていません。

 

結局、何が言いたいのかわからなくなりましたが、

 

どっちでもいいのではないかと思います。

 

開業当初から法人でもいいですし、

ずーっと個人事業主でもいいですし・・・。

 

でもいずれは法人にした方が良い気もするし。

 

んー。

 

難しい。

 

kyuusyuukun様のお好きなようにして頂ければと思います。

 

折角ご質問頂いたにもかかわらず、

こんな回答ですみません。

 

実際、私の周りの業者さんを見ても、

個人でずーっとしている人も多いですし、

最初から法人でしている人も多いですし、

個人→法人でしている人も多いですし、

 

この問題は答えがありません。

 

また、いつでもご質問お待ちしております。

 

お互い頑張りましょう。

 

ありがとうございます。

 

 

 

 

 

 

 

ご質問にお答えします

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中古物件について。

レインズでは広告不可でも片っ端から電話するのか?広告可でもやめておいたほうがいい怪しい業者とかあるのか?気をつけなければいけない点?居住中でも撮影行くのか?マンションの撮影の場合、管理人とどうゆうやりとりして等もわかりません。一連の流れをお時間のある時に教えて頂けると嬉しいです。

 

N様よりご質問です。

 

N様

業者物件の広告についてのことですね。

レインズ上で広告不可と掲載があれば、ほとんどの場合は広告NGです。

しかし、どうしても掲載がしたいということであれば、ダメもとで聞いてみればいいかと思います。たぶんだめですが。

 

あと広告可能でも怪しい業者の物件は掲載をやめたほうがいいです。

しかしその怪しい業者の見極めは難しいです。

長年の経験や地元の評判などで判断していくものだと思います。

 

居住中物件の写真は当然ですが、撮影不可能です。

 

室内写真を撮影するだけであれば管理人への挨拶はする必要はありませんが、

管理人と仲良くなって損をすることはありません。

管理人と名刺を渡し「売却を検討されてい入居者がいれば、ご紹介してもらえますか?

もし紹介してくれた人がご成約になった場合は〇万円あげます」と言えば、紹介してもらえることもあるかもしれません。

 

私も独立してからは管理人と会話をしてことはほとんどありませんが、

売買仲介に勤務時代には自分の担当エリアのマンションの管理人には名刺を渡して実際にお客さんを紹介してもらったこともあります。(成約にはなりませんでしたが)

 

あと一連の流れを書いておきます。

 

レインズでいい物件を探す

業者に連絡して広告可能かどうか聞く

可能だった場合は掲載可能媒体(スーモ、アットホーム、ホームズ、自社サイト)を確認

もうひとつ、レインズから間取りの画像や写真も使っていいか聞く

その物件に入居者が不在の場合は、

カギの所在も聞き、写真撮影

広告掲載後も定期的に物元業者に連絡し

物件の最新状況を聞く

まだ売れていないかとか申し込みがあったかどうかとか

反響があれば、案内

あとは申込→ローン審査→契約→ローン本申込→金消→決済

 

こんな感じでよろしいでしょうか?

 

お互い頑張りましょう!

 

 

 

ご質問にお答えします

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いつも大変お世話になっております。
先般はご丁寧なご回答ありがとうございました。
本日も質問です。
売主業者様、弊社、買主様の場合、重要事項説明書、契約書などの物件調査等は弊社で行うものと認識しておりますが、もしくはすでに売主業者様側で作成ご用意があるものなのでしょうか。なにしろ未経験なものでつたない質問で申し訳ございません。ご回答賜れましたら幸甚です。

 

NWJAL様

 

こんにちは。ご質問ありがとうございます。

 

不動産取引で業者が2社いる場合、通常は媒介業者つまり物元業者が重説も契約書も作るのが原則です。

毎回取引の度に業者同士お互いが聞くのが慣例です。

物元業者に対して「重説と契約書は御社が作成してくれるのですか?」といった具合に。

逆にこっちが物元だった場合は「うちのほうで作成していいですか?」といった具合に。

 

ただ、あくまで原則であって絶対ではありません。

例を書きます。

 

例1:財閥系大手の仲介業者の場合

 

物元(専任媒介)→ひとり不動産

客付業者→財閥系不動産屋

 

↑こういう場合は先ほど書いた通り、業界慣例では私が作るというのが普通ですが、

超大手の不動産業者の場合は作ってくれる場合はほとんどです。

 

申込を頂いた後に担当者から連絡があり「重説と契約書は弊社(財閥系)で作ってもいいですか?」と言われます。

 

超大手の不動産屋は重説や契約書を事前にチェックする専門の部署があり、

その部署から承認をもらわないと契約が出来ないからです。

ひとり不動産屋が作成したような重説のフォーマット、文言ではその部署から承認が出ないからだと思われます。

 

このように財閥系の大手が客付けしてくれた場合、物元業者は大変楽ちんです。

 

例2:昔の商店街にあるような不動産屋が物元だった場合

 

物元→商店街にあるような古い小さな不動産屋

客付業者→ひとり不動産

 

こういう場合はどうでしょう。

通常であれば物元業者に作成してもらう流れですが、

昔の老人不動産屋が作る重説はむちゃくちゃで抜け穴だらけです。

(そういう業者が多いということで、皆ではありません)

説明義務があることが抜けていたり、明らかに役場での調査をしていなかったり、

最悪の場合は手書きの契約書だったりします。

 

こういう時はこちらから、「重説と契約書はうちで作ってもいいですか?」と言いましょう。

たぶん喜んで「お願いします」と言われます。w

 

だいたい共同仲介だった場合はこんな流れですが、

 

一点注意して頂きたいことがあります。

 

先方の業者が作成する場合であっても、

一応は役場調査くらいは自社でしておきましょう。念のため。

 

30分もあればできます。

物件所在地をグーグルマップで印刷して役所に持参し、

 

・物件付近に計画道路はあるか?

埋蔵文化財包蔵地かどうか?

・前面道路の種類、幅員

・都市計画図(用途地域、建ぺい率容積率、その他法令)

上下水道台帳

・再建築が可能かどうか?

 

最低限これくらいしておけば、大丈夫でしょう。

 

あとおまけ

 

いつもこのブログで書いている飯田グループと取引した場合

(グループによって多少の違いがありますが)

重説はこちらが作成しなければなりません。契約書は先方作成。

こちらが作成するといってもそんなに難しい作業ではありません。

もしわからないときは遠慮なしに恥ずかしがらずに担当者に聞けば、

教えてもらえます。

 

また、飯田グループの中には、親切なことに重説も契約書もすべて作成してくれる業者もあります。

そういう時はとても楽ちんです。

こちらは銀行のローン関係をすればいいだけです。

とっても楽ちん。

 

またいつでも質問お待ちしております。

 

頑張れ!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

カメラの露出補正とホワイトバランスは覚えましょう

カメラの露出補正(ろしゅつほせい)とホワイトバランスは覚えましょう

 

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できれば広角レンズも言いたいところですが、ミラーレスや一眼レフを購入すると10万円オーバーになり、負担が大きいです。

 

なので最初のころはコンデジでもいいと思います。

私も最初はコンデジでした。

 

でも、最低限、露出補正とホワイトバランスは覚えましょう。

写真の見栄えが全然違います。

 

詳しくはこのサイト

www.non-standardworld.co.jp

 

他社と差別化するために知恵を絞りましょう。

 

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ご質問にお答えします

コメントに質問がありましたので、お答えいたします。

 

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いつも大変参考にさせていただいております。
一人不動産屋を開業しました。つたないながらHPも立ち上げ、少しずつではありますが物件の掲載なども行っておりますが、いかんせん反響が乏しいです。
何をやればいいのか完全に煮詰まっております。売却依頼、購入顧客の集客などどのようにしたらよろしいでしょうか。漠然とした質問で申し訳ありません。

 

NWJAL様

 

いつもブログをお読みいただき、またご質問を頂き、ありがとうございます。

 

反響が乏しいということですが、物件はアットホームやスーモなどには掲載をされているでしょうか?

もしかして自社サイトのみの掲載でしょうか?

もし自社サイトだけでしか広告をしていないという事であれば、残念ながらそれでは反響が来ません。

どうしても不動産広告の世界ではアットホームやスーモ等のポータルサイトには敵いません。

超大手の「三井のリハウス」や「東急リバブル」クラスの不動産会社でも自社サイトではなく不動産ポータルサイトに頼っているのが現状です。

費用は掛かりますが、もし不動産ポータルサイトに掲載をしていないということであれば、まずは不動産ポータルサイトに掲載をする事からはじめてみましょう。

 

不動産ポータルサイトに掲載をしているが、反響が乏しいという事であれば、

今現在何件の他社物件を掲載していますか?

もし10件や20件とかでは少ないかと思います。

私は開業当初、最高で70件の物件を掲載していました。(アットホームのみスーモはなし)

ひとり不動産屋で70件もの他社物件を掲載するのは費用も掛かかるし、大変手間もかかりますが、反響をとるということは簡単なことではありませんし、甘いものではありません。

 

過去にこのブログでも書きましたが、NWJALさんの営業地域に「飯田グループ」や「リプライス」などの営業所があれば、掲載をお願いしてみてはいかがでしょうか?

「飯田グループ」や「リプライス」はひとつの営業所に数十件という多数の売主物件を抱えており、広告もウェルカムです。(稀に担当者によってはNGもあり)

上記の2社だけでもかなりの物件数が掲載できます。

 

あとは、上記の会社に加えて、レインズに掲載をされている物件を一軒一軒確認をして、アップしていけば、70件くらいは掲載が出来ると思います。

 

 

また、ただやみくもに掲載数を増やすだけではいけません。

他社物件を掲載しているという事は、同業他社も同じ物件を掲載しているため、競合が激しくなるので、差別化をしなければなりません。

 

真っ先に思いつくのが写真です。

物元業者から提供される写真だけでは、他社とかぶったり、特徴がない為、どうしても反響が取れる割合が減ってきます。

 

写真も自らの足で一軒一軒撮影しましょう。物元に鍵を借りて一軒一軒撮影するのです。

「飯田グループ」や「リプライス」は現地に鍵がある場合がほとんどなので、

わざわざ事務所まで借りに行かなくても、大丈夫な場合があります。

 

他社と同じ写真ではだめです。

過去にこのブログでも書きましたが、広角カメラを使用するなどすれば、

さらに差別化がはかれると思います。

写真は大切です。

 

また、NWJALさんの営業地域にも必ず他社物件を掲載しているだけで、

仕事をしている不動産屋があるはずです。

その業者がどこの物件を何件くらい掲載してるか常に注視をし、

参考にしていけばいいと思います。

時折スーモやアットホームをみてみると写真や文言など参考になる掲載をしている業者が多数あります。

そういった業者の広告方法や営業スタイルもどんどん取り入れていきましょう。

 

余談ですが、私も年に数件程、媒介をもらいレインズに掲載をします。

そうすると、ひっきりなしに同業他社から電話がなり、

「広告させてもらえますか?」

「写真を撮って自社サイトに掲載をしたいのですが、鍵を貸してもらえますか?

とか聞かれます。

 

何社もうちの事務所に鍵を借りに来ては、不動産ポータルに掲載をしています。

みなさん写真も上手で文言も上手です。

物元の私が関心するのもおかしいですが(笑い

 

 

続いてもうひとつの方法は、

オープンハウスを検討してみてはいかがでしょうか?

 

「飯田グループ」や「リプライス」はもちろんウェルカムで、

それ以外の業者でも結構オープンハウスをさせてくれる業者は山ほどあります。

 

やり方は簡単で物元に直接連絡をして

「御社の〇〇2丁目の物件、当社でオープンハウスをさせて貰えないでしょうか?」と聞けばいいのです。

 

私も媒介をとりレインズに掲載をすると、先ほどと同じように

同業他社から電話がなり、

「オープンハウスさせてもらえないでしょうか?」という電話が頻繁になります。

 

 

オープンハウスは一定の割合で来場があり、成約に結びつきます。

 

売却依頼についてですが、不動産査定サイトを利用するしか方法がないと思います。

以前であればポスティングをするという方法がありましたが、

最近はポスティングから売却依頼をとるのは至難の業になりました。

ポスティングをしたマンションの管理人事務所から連絡があって怒られたり、

ポスティングをするのもいやな時代です。

 

で、不動産査定サイトはどうしても大手にとられる傾向がありますので、

大手が進出していない郊外の物件に的を絞り、広告をだせばいいでしょう。

 

これも不動産査定サイトを一軒一軒確認をし、

大手がいないサイトとエリアを探し出し、広告を出していけば、

売り依頼をもらえる可能性があります。

 

ここまで売り依頼のお話をしていうのもおかしいですが、

未経験で開業当初の業者にとって、実際は売り依頼は難しいです。

もし未経験という事であれば、まずは買の依頼から経験を積むことが大切です。

もしご経験がおありなら、上記の方法でどんどん挑戦していきましょう。

 

最後ですが、反響がすべて案内や契約につながるわけではありません。

私の経験値からざっというと、

反響8→案内4→申込1 

↑だいたいこんな感じの割合になるかと思います。

 

NWJALさんも開業当初で精神的に苦痛の時期かとは思いますが、

お互い頑張りましょう。

またいつでもお気軽に質問お待ちしております。

ありがとうございました。

 

がんばれ!!