ご質問にお答えします
いつも大変お世話になっております。
先般はご丁寧なご回答ありがとうございました。
本日も質問です。
売主業者様、弊社、買主様の場合、重要事項説明書、契約書などの物件調査等は弊社で行うものと認識しておりますが、もしくはすでに売主業者様側で作成ご用意があるものなのでしょうか。なにしろ未経験なものでつたない質問で申し訳ございません。ご回答賜れましたら幸甚です。
NWJAL様
こんにちは。ご質問ありがとうございます。
不動産取引で業者が2社いる場合、通常は媒介業者つまり物元業者が重説も契約書も作るのが原則です。
毎回取引の度に業者同士お互いが聞くのが慣例です。
物元業者に対して「重説と契約書は御社が作成してくれるのですか？」といった具合に。
逆にこっちが物元だった場合は「うちのほうで作成していいですか？」といった具合に。
ただ、あくまで原則であって絶対ではありません。
例を書きます。
例1：財閥系大手の仲介業者の場合
物元（専任媒介）→ひとり不動産
客付業者→財閥系不動産屋
↑こういう場合は先ほど書いた通り、業界慣例では私が作るというのが普通ですが、
超大手の不動産業者の場合は作ってくれる場合はほとんどです。
申込を頂いた後に担当者から連絡があり「重説と契約書は弊社（財閥系）で作ってもいいですか？」と言われます。
超大手の不動産屋は重説や契約書を事前にチェックする専門の部署があり、
その部署から承認をもらわないと契約が出来ないからです。
ひとり不動産屋が作成したような重説のフォーマット、文言ではその部署から承認が出ないからだと思われます。
このように財閥系の大手が客付けしてくれた場合、物元業者は大変楽ちんです。
例2：昔の商店街にあるような不動産屋が物元だった場合
物元→商店街にあるような古い小さな不動産屋
客付業者→ひとり不動産
こういう場合はどうでしょう。
通常であれば物元業者に作成してもらう流れですが、
昔の老人不動産屋が作る重説はむちゃくちゃで抜け穴だらけです。
（そういう業者が多いということで、皆ではありません）
説明義務があることが抜けていたり、明らかに役場での調査をしていなかったり、
最悪の場合は手書きの契約書だったりします。
こういう時はこちらから、「重説と契約書はうちで作ってもいいですか？」と言いましょう。
たぶん喜んで「お願いします」と言われます。ｗ
だいたい共同仲介だった場合はこんな流れですが、
一点注意して頂きたいことがあります。
先方の業者が作成する場合であっても、
一応は役場調査くらいは自社でしておきましょう。念のため。
30分もあればできます。
物件所在地をグーグルマップで印刷して役所に持参し、
・物件付近に計画道路はあるか？
・埋蔵文化財包蔵地かどうか？
・前面道路の種類、幅員
・上下水道台帳
・再建築が可能かどうか？
最低限これくらいしておけば、大丈夫でしょう。
あとおまけ
いつもこのブログで書いている飯田グループと取引した場合
（グループによって多少の違いがありますが）
重説はこちらが作成しなければなりません。契約書は先方作成。
こちらが作成するといってもそんなに難しい作業ではありません。
もしわからないときは遠慮なしに恥ずかしがらずに担当者に聞けば、
教えてもらえます。
また、飯田グループの中には、親切なことに重説も契約書もすべて作成してくれる業者もあります。
そういう時はとても楽ちんです。
こちらは銀行のローン関係をすればいいだけです。
とっても楽ちん。
またいつでも質問お待ちしております。
頑張れ！
カメラの露出補正とホワイトバランスは覚えましょう
ご質問にお答えします
コメントに質問がありましたので、お答えいたします。
いつも大変参考にさせていただいております。
一人不動産屋を開業しました。つたないながらＨＰも立ち上げ、
何をやればいいのか完全に煮詰まっております。売却依頼、
NWJAL様
いつもブログをお読みいただき、またご質問を頂き、ありがとうございます。
反響が乏しいということですが、物件はアットホームやスーモなどには掲載をされているでしょうか？
もしかして自社サイトのみの掲載でしょうか？
もし自社サイトだけでしか広告をしていないという事であれば、残念ながらそれでは反響が来ません。
どうしても不動産広告の世界ではアットホームやスーモ等のポータルサイトには敵いません。
超大手の「三井のリハウス」や「東急リバブル」クラスの不動産会社でも自社サイトではなく不動産ポータルサイトに頼っているのが現状です。
費用は掛かりますが、もし不動産ポータルサイトに掲載をしていないということであれば、まずは不動産ポータルサイトに掲載をする事からはじめてみましょう。
不動産ポータルサイトに掲載をしているが、反響が乏しいという事であれば、
今現在何件の他社物件を掲載していますか？
もし10件や20件とかでは少ないかと思います。
私は開業当初、最高で70件の物件を掲載していました。（アットホームのみスーモはなし）
ひとり不動産屋で70件もの他社物件を掲載するのは費用も掛かかるし、大変手間もかかりますが、反響をとるということは簡単なことではありませんし、甘いものではありません。
過去にこのブログでも書きましたが、NWJALさんの営業地域に「飯田グループ」や「リプライス」などの営業所があれば、掲載をお願いしてみてはいかがでしょうか？
「飯田グループ」や「リプライス」はひとつの営業所に数十件という多数の売主物件を抱えており、広告もウェルカムです。（稀に担当者によってはNGもあり）
上記の2社だけでもかなりの物件数が掲載できます。
あとは、上記の会社に加えて、レインズに掲載をされている物件を一軒一軒確認をして、アップしていけば、70件くらいは掲載が出来ると思います。
また、ただやみくもに掲載数を増やすだけではいけません。
他社物件を掲載しているという事は、同業他社も同じ物件を掲載しているため、競合が激しくなるので、差別化をしなければなりません。
真っ先に思いつくのが写真です。
物元業者から提供される写真だけでは、他社とかぶったり、特徴がない為、どうしても反響が取れる割合が減ってきます。
写真も自らの足で一軒一軒撮影しましょう。物元に鍵を借りて一軒一軒撮影するのです。
「飯田グループ」や「リプライス」は現地に鍵がある場合がほとんどなので、
わざわざ事務所まで借りに行かなくても、大丈夫な場合があります。
他社と同じ写真ではだめです。
過去にこのブログでも書きましたが、広角カメラを使用するなどすれば、
さらに差別化がはかれると思います。
写真は大切です。
また、NWJALさんの営業地域にも必ず他社物件を掲載しているだけで、
仕事をしている不動産屋があるはずです。
その業者がどこの物件を何件くらい掲載してるか常に注視をし、
参考にしていけばいいと思います。
時折スーモやアットホームをみてみると写真や文言など参考になる掲載をしている業者が多数あります。
そういった業者の広告方法や営業スタイルもどんどん取り入れていきましょう。
余談ですが、私も年に数件程、媒介をもらいレインズに掲載をします。
そうすると、ひっきりなしに同業他社から電話がなり、
「広告させてもらえますか？」
「写真を撮って自社サイトに掲載をしたいのですが、鍵を貸してもらえますか？
とか聞かれます。
何社もうちの事務所に鍵を借りに来ては、不動産ポータルに掲載をしています。
みなさん写真も上手で文言も上手です。
物元の私が関心するのもおかしいですが（笑い
続いてもうひとつの方法は、
オープンハウスを検討してみてはいかがでしょうか？
「飯田グループ」や「リプライス」はもちろんウェルカムで、
それ以外の業者でも結構オープンハウスをさせてくれる業者は山ほどあります。
やり方は簡単で物元に直接連絡をして
「御社の〇〇2丁目の物件、当社でオープンハウスをさせて貰えないでしょうか？」と聞けばいいのです。
私も媒介をとりレインズに掲載をすると、先ほどと同じように
同業他社から電話がなり、
「オープンハウスさせてもらえないでしょうか？」という電話が頻繁になります。
オープンハウスは一定の割合で来場があり、成約に結びつきます。
売却依頼についてですが、不動産査定サイトを利用するしか方法がないと思います。
以前であればポスティングをするという方法がありましたが、
最近はポスティングから売却依頼をとるのは至難の業になりました。
ポスティングをしたマンションの管理人事務所から連絡があって怒られたり、
ポスティングをするのもいやな時代です。
で、不動産査定サイトはどうしても大手にとられる傾向がありますので、
大手が進出していない郊外の物件に的を絞り、広告をだせばいいでしょう。
これも不動産査定サイトを一軒一軒確認をし、
大手がいないサイトとエリアを探し出し、広告を出していけば、
売り依頼をもらえる可能性があります。
ここまで売り依頼のお話をしていうのもおかしいですが、
未経験で開業当初の業者にとって、実際は売り依頼は難しいです。
もし未経験という事であれば、まずは買の依頼から経験を積むことが大切です。
もしご経験がおありなら、上記の方法でどんどん挑戦していきましょう。
最後ですが、反響がすべて案内や契約につながるわけではありません。
私の経験値からざっというと、
反響8→案内4→申込1
↑だいたいこんな感じの割合になるかと思います。
NWJALさんも開業当初で精神的に苦痛の時期かとは思いますが、
お互い頑張りましょう。
またいつでもお気軽に質問お待ちしております。
ありがとうございました。
がんばれ！！
カメラはじめます!
今すごい売れているらしいです。
10万部ってすごいですね。
仕事で広角カメラを使う機会があります。
少し暗い部屋では、露出補正を調整することあります。
間接照明のダウンライトではホワイトバランスの調整をします。
反響のとれる写真を掲載するには、取り方の勉強が不可欠です。
写真をなめてはいけません。
分かり易く書かれています。
札幌の不動産屋で爆発 保険のお話
隣の居酒屋はいい迷惑でしょう。
以前このブログでも記事にしたことがありますが、
となりの火事が原因で自分の物件（テナントや家）が燃えた場合、
原因が隣だからという理由で隣が直してくれるわけではありません。
自分の保険を使うことになります。
火災保険の原則は各々の保険で直しましょうということです。
（火元に故意や重過失がある場合を除く）
直接の原因となった不動産屋は、自分の保険で不動産屋を直します。
となりの居酒屋は自分の火災保険で直します。
火元の不動産の保険は使えません。
自動車事故とは違います。
不動産屋としてテナントの仲介をする際は、
重説や契約書に必ず保険が必須ということを明記し、
期間満了時には更新をするように説明をしておきましょう。
意外と見落としがちなこの火災保険、
不動産屋として大切です。
不動産屋の営業 年末年始
今の時期、現在追客中のお客さんがいる場合、不動産屋は注意が必要です。
すでに案内をして、住宅ローンの事前審査が通っていて、あとは申込だけ・・・。
こういうお客さんがいる場合は、必ず年内に申込→契約をしたほうがいいです。
年末年始というのは普段会うことのない親戚や昔の同級生と話したり酒を飲んだりする機会が増えます。
もし、お客さんが検討中の物件があった場合は、周りから「あそこの周辺は昔〇〇があった」とか「あの物件の近くに住んでいるのは〇〇だ」とかいろんなことを言ってきます。
その結果、年明けに断りの電話が不動産屋にかかってきます。
なんとしてでもクリスマスくらいまでには話をまとめ、27日28日あたりには契約をするようにしましょう。
地面師 森 功著
久しぶりに不動産に関する面白い本がでました。
昨今ニュースなどで話題になっている積水ハウスが被害にあった50億円詐欺事件が詳細に書かれています。
「地面師」森功著
不動産業界の方は必読です。
売買仲介の際の本人確認や所有権移転登記に関しては、
普段は司法書士に任せきりなのが現実です。
今回の五反田の積水ハウス事件でなぜ積水ハウスが被害にあった一方で、
寸前のところで被害を回避した業者もいます。
なぜそうなったのか詳しく書かれています。
また、なりすまし地主がどのようにして事件を企画し、犯行におよんでいくかも
詳しく取材に基づいて書かれています。
とても勉強になりました。
不動産屋はケーススタディとして読んで損はないと思います。
ところで、積水ハウス事件の犯行メンバーが逮捕されてのはつい最近のことだと思いますが、この作家はそのだいぶ前から、犯人を突き止めて用意周到に取材をしてこれらたのでしょう。すごいです。
あと、不動産なりすまし事件について似たような本がこちらです。
突破者で有名な宮崎学の本です。
ところで、この森功というノンフィクション作家は、
今から10年ほどに東京地検特捜部出身のヤメ検弁護士の反省を描いた「反転 闇社会の守護神と呼ばれて」（田中森一著だが書いたのは森功）や大竹しのぶ主演でドラマ化された「黒い看護師」などたくさんの名著があります。
