特約文例集 売買
都市計画法関係
※画像と本文は関係ありません。
契約書や重要事項説明書に書く文例です。
【市街化調整区域の場合】
・建築許可が取得できる場合
対象不動産は市街化調整区域にあるため、原則として建築物の建築はできません。また、現在ある建築物については増・改築・再建築はできません。建築物の増・改築・再建築・新築を行う場合には、各都道府県の条例にもとづいた都市計画法第29条の開発許可または第43条の建築許可が必要になります。なお、対象不動産については特定行政庁の定める範囲内の建築物であれば、建築許可が取得できるとの見解を得ています。
（平成-年-月－日 〇〇市役所 〇課 担当：〇〇氏確認）
・旧住宅地造成事業法にもとづき建築可能な場合
対象不動産は市街化調整区域にありますが、旧住宅造成事業法の許可にもとづき造成された開発区域内にあるため、建築物の建築は可能です。
【計画道路】
・計画（事業）決定段階
対象不動産〇側には都市計画道路が計画（事業）決定されており、建築物を建築する場合、制限があります。なお、道路が整備された場合には騒音・振動等が生じることがありますので、あらかじめご承知おきください。なお、将来計画（事業）予定地が買収等された際に当該部分に建物等が存する場合は、その取壊しや撤去を行わなければなりません。また、増・改築・再建築の際には、現在の敷地上に建築可能な建物をと同規模の建築物の建築ができなくなります。
・物件にはかからないが、計画道路の影響が予想される場合
対象不動産から〇側約〇ｍのところに都市計画道路（-号線、幅員約-ｍ）の整備が決定しています。道路が整備された場合には、騒音・振動等が生じることがありますので、あらかじめご承知おきください。
特約文例集 売買
不動産売買契約においての重要事項説明書特約文例です。
占有（せんゆう）（賃借人等がいる場合）
・立ち退きの場合
平成〇年〇年-月-日付建物賃貸借契約にもとづく賃借権があります。
所有権移転の時期までに、売主の責任と負担において建物賃貸借契約を解除し、立退きを完了していただきます。
・オーナーチェンジ（投資用等で賃借人がいて買主に引継ぐ）の場合
平成－年-月-日付建物賃貸借契約に基づく賃借権があります。今回の取引は賃借権の負担付きで売買するものであり、買主には売主の賃貸人としての地位を所有権移転と同時に継承していただきます。なお、賃貸人としての地位の継承に伴い、賃借人に対する敷金ならびに敷金返還債務も売主から買主へ継承していただきます。
・賃借人（借地人）が買主の場合
対象不動産について、現在、売主を賃貸人・買主を賃借人とする建物（土地）賃貸借契約が締結されています。対象不動産の所有権移転と同時に建物（土地）賃借権は混同により消滅します。
・駐車場として賃借していて、退去してもらう場合
別添駐車場契約にもとづく賃借権があります。所有権移転の時期までに、売主の負担と責任において駐車場契約を解除し、明け渡しを完了していただきます。
・親類等が使用貸借（タダで貸している）していて、退去してもらう場合
〇〇が無償にて居住しております。所有権移転の時期までに、売主の負担と責任において立退きを完了していただきます。
不動産屋の実務 ピンハネシリーズ 室内消毒施工
不動産屋の実務 ピンハネシリーズ 室内消毒施工
大好評ピンハネシリーズです。
毎回このシリーズのをアップした後はアクセスが急増します。
それくらい関心が高いということでしょう。
賃貸仲介ではおなじみですが、売買仲介にもこの室内消毒施工は使えます。
地域や業者によっても多少違いますが、
部屋の広さに関係なくワンルームでも4ＬＤＫでも単価はだいたい1万円～2万円くらいです。それ以上でも大丈夫です。不動産屋が自由に決めてください。
原価は5,000円～7,000円くらいがほとんどです。
広さは関係ありません。
賃貸でも売買でも案内時でも契約時でも適切な時期にお客さんに提案してみましょう。
「消毒施工をすれば、ゴキブリがでません。仮にも出た場合は保証で消毒の再施工をしてもらえます」
「しばらく人が住んでいない住宅は、ゴキブリがよくでます」
「最近寒くなってきましたので、ゴキブリがでます」
などとお話をすれば、ほとんどのお客さんは（特に女性）びっくりして、
「ではお願いします！！」と言ってきます。
でも、そんな消毒業者知らないし、どうやって提携するの？と思うかもしれません。
心配は無用です。
引越し業者と一緒で宅建業を開業すると連日連夜営業マンが押し寄せてきます。
その中から感じがよさそうで、きちんと仕事をしてくれそうな業者を選べばいいでしょう。
不動産屋の収入は仲介手数料だけではありません。
このようなピンハネの積み重ねによって莫大な収益を上げています。
いままで複数回（NHK、火災保険、引越）にわたって書いてきました大好評のこの不動産屋のピンハネシリーズ。
残念ながら、これで終わりません。
まだまだ続きます。
また、書きます。
瑕疵担保責任免責（かしたんぽせきにんめんせき） 通称：瑕疵免責（かしめんせき）
瑕疵担保責任免責（かしたんぽせきにんめんせき） 通称：瑕疵免責（かしめんせき）
契約書、重説にも記載があります。
「売主は隠れたる瑕疵につき責任を負います」などといった記載があります。
この瑕疵というのは、3つあり、
・給排水
・シロアリ
・雨漏りや構造躯体の不具合
です。
通常の不動産売買であれば、売主は、だいたい3カ月くらいの期間で瑕疵担保責任を負うということになっています。
標準の契約書でもそうなっています。
つまり、仲介をした業者もそれに伴い瑕疵担保責任の期間中は少し落ち着かないこともあるかもしれません。
といってもほとんどの建物は引き渡したあとに買主から瑕疵担保責任を追及されることはありません。
でも引き渡しが終わった後、買主さんから指摘されたら面倒くさいです。
個人間の売買であれば特約でこの売り主側の瑕疵担保責任を免責（瑕疵担保責任を負わない特約）にすることができます。
そうすれば、あとあとトラブルに巻き込まれる必要もあまりありません。
契約書や重説に瑕疵担保責任を免責すると記載し、説明をするのですが、
買主からすると納得がいかないことと思います。
買主は少しでも安く、売主は少しでも高く売りたいという不動産取引ですが、
結構な頻度で物件案内時に買主は価格の交渉をしてきます。
例えば2,050万円で販売している物件に2,000万円にしてくださいと交渉があれば、
「瑕疵担保責任を免責」というのを条件であれば売主にお話をしてみますと言います。
買主→瑕疵免責になりますが、その分価格が安くなる
売主→価格は安くなるが、その分瑕疵免責を負わなくていい
これ、結構使えます。
売主買主双方にメリットがあります。
そして我々仲介業者にもメリット大です！
個人間の物件の売買で買主が価格のことを少しでも言ってくれば、
この「瑕疵免責」を持ち出してみましょう。
売買仲介のテクニックです。
また、瑕疵免責の際に契約書と重説に記載する文言も定形分があります。
また機会をあらためてここに記載をします。
特約文例集 賃貸の火災保険
珍しく賃貸仲介の場合です。
火災保険もしくは少額短期保険は2年が上限です。
2年後には更新する必要があります。
重説や契約書に必ず明記しておきましょう。
以下特約文言
入居中は指定の火災保険に必ず加入するものとし、その期間満了時には必ず更新するものとする。
これを入れておけば大丈夫でしょう。
ちなみに2年に一回、火災保険の手数料が入ってきます。
皆さん気を付けましょう 宅建を持っていない営業には
宅建を持っていない不動産営業の方には客付けしてほしくありません。
トラブルの原因です。
不動産業者はもちろん、今から不動産を買ったり売ったり、借りたりする人は
担当者が宅建があるかどうか確認をしましょう。
なければ、やめましょう。
不動産屋は無数にあります。
確認方法は2つです。
本当は電話で聞きたいのですが、それはちょっと躊躇しますよね。
そもそも宅建を持っていないのに不動産会社で営業すること自体が常識がないのですがまあそれは今回置いといて。
名刺交換かホームページの「スタッフ紹介」です。
例えばこういうサイトです。
〇〇不動産株式会社
スタッフ紹介
氏名：山田 太郎
出身地：東京
趣味：ドライブ
資格：損害保険募集人、少額短期募集人、賃貸不動産経営管理士
↑こちらをご覧ください。
いろいろ資格をお持ちですね～。
一見立派ですね～。
あれ？宅建は？
恥ずかしくありませんか？
未経験で開業を計画されている方で、宅建を持っていない人の中には、
宅建をもっている人を雇えばいいと思っている人がいるかもしれません。
あまいです。
それだけはやめてください。
必ず営業をするあなた自身がとる必要があります。
宅建試験まで一カ月をきりました。
最後まで、気を抜かず、頑張りましょう。
不動産会社というのは宅建を持っていないパワハラ上司達の集合体です。
宅建を取った暁には、皆さん独立しましょう。
事故物件（心理的瑕疵）について
当然ですが、事故物件については重要事項説明書に記載をしなければなりません。
一部ネット等で、事故があってから2回取引をすれば、それ以降は説明義務はないとか書かれていますが、全部嘘です。ただのデマです。
事故物件は売買でも賃貸でも必ず重要事項説明書で説明義務があります。
ただし、事故物件かどうか特定が難しいケースもあります。
例えば自殺です。
以前勤務していた賃貸業者にいた時のことです。
アパートの入居の家族から連絡があり、現場に向かったところ、
家族だけではなく既に警察と鍵業者が来ていました。
関係者一同立ち合いのもと、鍵を開けると・・・。
この後、鑑識が来て現場検証をしたりしますが、いくら不動産管理会社の社員であっても、警察は自殺かどうか教えてくれません。
いや多分、そうなんです。わかっているのです。
だけど、深くは聞きません。
この話はあまり詳しく書きたくありません。
このお部屋は大規模なリフォームをしてから再び募集し、次の入居者が入りました。
知らぬが仏です。
いや、でも、絶対に100％自殺とは限りません。
すみません。少し脱線しました。
まあ、業者として必ず調べたうえで、説明をするようにしましょう。
あと、事故物件を全然気にしない職業の方たちがいます。
（当然、みんなではありません。一部例外あり）
その筆頭は、
医療関係者たち、医師とか看護師とか。
普段、死と身近にあり、慣れているからでしょうか？
過去の経験上、あまり気にならない方が多いです。
そして、
宗教関係者たち。
この人たちはあまり、お化けとか怖くないのかもしれません。
もし実務で事故物件の媒介を取ることになった場合は、
職業を絞って物件のご案内をするやり方もいいかもしれません。
会社というのはダメ人間ロクデナシの集合体です。
パワハラ常習犯や勘違い上司にとっては居心地がいいかもしれませんが、
まともな人間からするとたまったものではありません。
だいたい求人情報サイトやハローワークにまともな仕事があるわけがありません。
あるならだれも辞めないし、既存の従業員からの紹介で、募集などしません。
このブログは不動産未経験実務と日本全国津々浦々に理不尽サービス残業やパワハラに苦しめられている労働者の皆さんを応援しています。
原価のない商売で早く独立しましょう。
