不動産屋の実務 業者売主物件の神様 飯田グループ様
不動産屋の実務
業者売主物件の神様 飯田グループ様
ひとり不動産屋で開業をしたら、
他業者の物件に客付けをさせてもらいましょうといつもお話しています。
この業者物件（業物ぎょうぶつ）の中には業者自体が売主になっている物件があります。
業者が売主ということは成約になった場合、仲介手数料は両手です。
買主はもちろん売主である業者からも仲介手数料が貰えます。
うれしいですね。
で、星の数ほどある業者物件、売主業者ですが、売主業者の筆頭に
「飯田グループホールディングス」という会社があります。
ホールディングスで傘下に数多くの建売会社をもっています。
有名なところで言えば、
アーネストワンや一建設（はじめけんせつ）とか不動産業界じゃない人でも名前は聞いたことがあるかもしれません。
パワービルダーです。
最近は市川海老蔵さんが「東京ドーム何個分がどうこう・・・」とＴＶコマーシャルもしています。
また、華原朋美さんと・・・・
で、この「飯田グループ」様の傘下企業は日本全国のひとり不動産屋の強い味方です。
あえて「様」を付けました。
それぞれの会社によって多少の違いはありますが、
ほとんどの会社は広告をさせてくれますし、オープンハウスもさせて貰えます。
（一部地域によって違いあり、それぞれの会社に要確認）
実際に不動産屋を開業すると業者専用サイトからでも確認ができますし、
直接、それぞれの会社の最寄りの支店営業所に確認をしてみましょう。
政令指定都市クラスの街ではだいたい支店があります。
週末に「新築戸建 現地販売中！」という誘導看板を出して、
現地でオープンハウスをしている物件はほとんどが飯田グループ傘下の物件で、
現地でオープンハウスをしている不動産屋はそれぞれ街の不動産屋です。
どこの会社も客付けウェルカムといった感じです。
この飯田グループは建物は非常に安いですが、
建物は立派です。
スケールメリットを活かして、業界では考えられないような値段で建物が建ちます。
（詳しくはご自身で調べてください）
で、いいことばかり書きましたが、当然ながら競争も激しいです。
いろんな業者がいろんな不動産ポータルサイトに広告を出しています。
売れている業者がこの建売住宅をどういう広告の仕方をしているか、
よく研究をすればいいのです。
文言とか写真の撮り方とか。
写真は広角レンズが必須です。
こちらをご覧ください。
いろんな業者物件を広告させてもらいながら、この飯田グループの物件も広告させてもらえばいいし、中古一軒家を探している人にも提案をしてみると意外と気に入ってもらい、実際に成約になることもあるかもしれません。
ひとり不動産屋を開業してからでも開業前でもいいので、
飯田グループ参加企業が建てた建売住宅は一度内覧しておきましょう。
↑このサイトからでも確認が取れます。
建売住宅の設備や仕様、構造に詳しい本は、
これです。
ひとり不動産屋のバイブルです。
建売仲介をする予定のない人でも、不動産屋を開業しない人でも、ただマイホームを購入するだけの人でも、一度必ず目を通しておきましょう。
木造住宅について素人にもわかりやすく解説があります。
不動産屋を開業するにあたり、どんな事務所を借りればいい？
不動産屋を開業するにあたり、
どんな事務所を借りればいい？
過去に書いたかもしれませんが、あまりにも多くの質問を頂きますので、
再度書きます。
（昔と考え方が変わって、内容が違っているかもしれません。めんどくさいのでいちいち確認はしていません）
まず、不動産屋といってもいろんな不動産屋があります。
賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介などなど。
で、いつも言っていますが、この不動産開業ブログのコンセプトは、
・ひとりで営業（事務も営業も電話番もすべてひとり）
・少額で起業
・売買仲介専門（時々依頼があれば賃貸もするが）
この3つです。
この3つで開業をするなら、可能な限り安いところにしましょう。
エレベーターのない3階や築古の木造物件、路地裏の傾いた物件、
木造アパートの一室など安ければ何でもいいのです。
こういう話をすると来客の際や、契約の時はどうするのですかとよく聞かれますが、
まずひとり売買仲介不動産屋に来客などありません。
そんな都合よく誰も来ません。
基本ネット集客なので誰も飛込は来ません。
飛込のお客さんが来るような一等地の事務所は借りる必要はありませんし、
そのために事務員を雇わなくてもいいのです。
いつも言っていますが、不動産屋というのは、本当に全部ひとりで十分なのです。
嘘じゃありません。ひとりで何でもできます。
また、契約の時はみすぼらしい事務所でやるとカッコ悪いし信用がないと思われるから、やっぱりある程度の事務所は必要かと思うかもしれませんが、
そんなことはまったくありません。
契約はファミレスや商店街の喫茶店でも問題なくできます。
開業当初は他業者の物件に客付け（共同仲介）をさせて貰うことが多いので、
共同仲介だった場合は元付業者の事務所で契約をするのが一般的です。
したがって、事務所は何でもいいです。
何年かして稼いでから立派な事務所にしましょう。
いつも紹介している、ひとり不動産屋の星、吉川英一氏の本にも記載があります。
みなさんもひとり不動産屋開業して、
一日も早くパワハラから抜け出しましょう。
気楽ですよ～。
土砂災害警戒区域の宅地開発はやめましょう
西日本を中心とした集中豪雨の影響で、岡山、広島、愛媛で多くの犠牲者がでました。
ご冥福をお祈り申し上げます。
過去、私も戸建や土地の仲介で「土砂災害警戒区域」のイエローゾーンにある物件の仲介をしたことがあります。
そんな私が言うのはおかしいですが、
土砂災害警戒区域の物件はやめたほうがいいです。
私自身は勿論ですが、身内や友達には絶対にやめるようにアドバイスをしています。
買ってはいけない不動産シリーズの中でもダントツの1位がこの
「土砂災害警戒区域」なのです。
理由は簡単で、他の災害と違い、土砂災害はいきなりやってきます。
ほんの数秒で一気に流されます。
一旦発生してしまえば、逃げることが不可です。
倉敷市真備町であった浸水災害はじわりじわりとやってきたみたいですが、
土砂災害はあっというまにやってきます。
一応自治体から避難勧告や避難指示がありますが、それでも発生はあっという間です。
例えば、夜中寝ているときに集中豪雨→自治体から避難指示→寝ていて気付かない
→土砂災害発生
という最悪の事態が容易に想像できます。
東日本大震災の際に浦安市で液状化が大きな被害が出ましたが、家屋の倒壊等はあるにせよ、それでも液状化で人は死にません。
災害をまとめると
地震→1981年6月1日以降に建てられた建物は倒壊しない
津波→揺れに気づいて高台に避難
浸水→2階で寝ていて、屋根に避難
液状化→家屋が揺れるがめったに死なない
土砂災害
→土砂が一気に押し寄せ、避難不可
対策は山を切り開いて分譲をするような宅地開発には役所が許可を出さないようにするしかありません。
広島市では何年か前にも土砂災害で多くの人がなくなりました。
その教訓がなにも活かされていません。
無理をして山の麓に家を建てるのはやめましょう。
そんな不動産買うのはやめましょう。
万が一今現在山の麓に不動産を所有している人はさっさと売りましょう。
今回の住宅にいて土砂災害に巻き込まれ亡くなった方は人災です。
災害ではありません。
もう一回言います。
人災です。
各地域の役所のみなさん
無理な宅地開発はもうやめてください。
やめるだけではなく今現在、山の麓等に住んでいる人に移住を促してください。
こんな弱小ブログでこんなことを訴えてもなんの効果も期待できないですが、
小さな不動産の意見です。
とこんなふうに書いても役所はまた許可を出すし、
宅地分譲業者は今まで通り、急斜面で宅地開発をするのでしょう。
で、何年後にまた同じような豪雨からの土砂災害で犠牲者。
「まわるまわるよ時代はまわる」
余談ですが、今回のような災害には火災保険の水害で保険金がでます。
不動産屋として知っておきましょう。
これくらいは読んでおきましょう。
以上
反響電話で物件の問い合わせをしてくる業者
不動産業界で働いている人は皆知っていると思いますが、
スーモやアットホームにはエンドユーザーが問い合わせをする専用のフリーダイヤルがあります。
0800から始まる番号で、ナンバーディスプレイで反響電話があれば、
少し気を引き締めて元気よく電話にでます。
しかし！ 先日いつものように張り切って電話にでたところ、
「○○不動産の○○です、御社が掲載をしている○○町のマンション、弊社に仲介をさせて貰えますか？」って電話が！！
業界ルールでこれほどまでに非常識なことがあるでしょうか？
同業者である不動産業者がフリーダイヤルを使って物件の問い合わせをしてくる。
時々こんな困った業者がいるのが残念です。
あまりに腹が立ったので業者名と担当者名を聞いて、その業者のホームページを見たところ、やっぱり！！
スタッフ紹介でその担当者を見てみると
40代 男性
保有資格：損害保険募集人 以上
宅建がない。
もうね、宅建持ってないのが理由ではありませんが、
30代40代で宅建を持っていない人は不動産業界で仕事するの辞めてもらえませんか？
20代ならまだしも、30代以上で業界で仕事するにはまず、宅建を取ってからにしてください。
どうも宅建を持っていない営業マンはこういう人が多い気がします。
オフィスの家具
不動産屋を独立開業するときにオフィス家具を購入すると思います。
私はここで買いました。
というより私だけではなく、日本全国ほとんどの中小零細企業はここで購入していると思います。
政令指定都市以上の大きな町にはだいたい店舗があります。
実はオフィス家具って意外と高いのです。
コクヨとかオカモトなどの一流メーカーになると数万円数十万円というまったく手が出ない価格です。
サラリーマン時代は何気なく使用していましたが、自分が開業するときには購入することができません。
そういった理由から上記の中古専門店で購入することになるのですが、
中古でも全く問題ありません。
うちの事務所には念のため私を含めて2人用のデスクとチェアー、
応接セットがありますが、全部入れても10万円あればお釣りがきました。
送料も軽トラに乗るだけの荷物であれば、
1万円もしなかったと思います。
（3年前なので、記憶にありません）
別に「オフィスバスターズ」じゃなくても都内や神奈川であれば、
似たような中古オフィス家具専門店が多数あります。
印鑑の記事の時にもお話をしましたが、
これから不動産屋をしてみたいとか興味があるというひとは、
一度見るだけでもこういった中古オフィス家具屋さんに行ってみるのもいいのではないしょうか？
不動産屋を開業した時のイメージをしながら家具を見てみましょう。
高価なセットは必要ありません。
どうしても必要な人は儲かってから購入すればいいのです。
重要事項説明書の書き方 土砂災害警戒区域
重要事項説明書の書き方 土砂災害警戒区域
重要事項説明書の7ページの上部に書く欄があります。
何年か前に広島で土砂災害によって多数の犠牲者がでた災害がありました。
ほぼ毎年のように土砂災害で犠牲者がでています。
長年不動産屋で仕事をしていると時々、この土砂災害警戒区域の物件を取り扱う機会があります。
土砂災害警戒区域には、「イエローゾーン」と「レッドゾーン」があります。
「イエローゾーン」は都道府県の許可がでれば、建物が建てられますが、
「レッドゾーン」だと建物が建てられません。
通常、重要事項説明書を作成するときは区役所もしくは市役所に行きますが、
土砂災害警戒区域は区役所や市役所などの町役場ではわかりません。
ほとんどの都道府県ではインターネットで公開しています。
ただし、PDFなので、詳細が分かりにくいので、直接、都庁や県庁に連絡しましょう。
詳しい住所を伝えると教えてもらえることがあります。
東京都のホームページ
で、もし土砂災害警戒区域の物件を仲介することになった場合は、
役場調査（やくちょう）の際に、ハザードマップを貰っておきましょう。
どこの役場にもかならず「危機管理課」とか「防災対策課」といった名前の部署があり、そこでハザードマップが貰えます。
ハザードマップには災害の際の避難場所が地図で分かりやすいように書かれおり、
また、避難方法や緊急連絡先などがわかりやすく書かれています。
重要事項説明書や契約書と一緒にお客さんに渡してあげましょう。
一番注意をしなければならないのは、
土砂災害警戒区域というのは郊外の田舎町にしかないと思っている人が多いのですが、
必ずしもそうではありません。
東京でも23区、それも港区や渋谷区でも土砂災害警戒区域があります。
東京都のホームページ
このように東京の都心のど真ん中にも多数の土砂災害警戒区域があるということは、
住宅街にももちろんあります。
重要事項説明書の際には説明を怠り、物件の引き渡しが完了した後に土砂災害警戒区域が判明した場合は大変なことになります。
かならず、自分が仲介する物件が土砂災害警戒区域かどうかは各都道府県のホームページから確認をしておきましょう。
社員ゼロ! 会社は「1人」で経営しなさい 山本 憲明著
社員ゼロ! 会社は「1人」で経営しなさい 山本 憲明著
あまりこういった本は読まないのですが、
書店で立ち読みをしたのをきっかけに購入しました。
人を雇うと社会保険料の負担がかなりきつく、
また売り上げも上がる為、消費税の支払いが莫大になります。
ひとり不動産屋の星である吉川英一氏の著書にも人を雇うという事は、
年間500万円の負債を抱えることになると書かれています。
まったくその通りです。
だいたい、社員ひとりふたりの零細企業に優秀な人材が来るわけがありません。
他で雇ってもらえない、あまり優秀ではない社員しか来ません。
そういったひとに基本給20万～30万を払うのは馬鹿馬鹿しいです。
ひとりでも十分なほど仕事が出来るのが不動産屋です。
飲食店とは違います。
是非ご一読を。
