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有益費(ゆうえきひ) 不動産屋の実務 賃貸借契約の契約書重説の特約

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最近テナントの仲介をした時に思い出しました。

 

有益費(ゆうえきひ)

 

詳しくはウィキペディアを参照

 

ja.wikipedia.org

 

ざっと要約すると、店子(テナント)側の負担で工事(室内内装工事、水道引込、外壁工事)をし、それによって建物価値があがった事です。

店子が退去時にその費用(有益費)を貸主側に請求するかどうかです。

 

この有益費ですが、不動産屋業者の中でも知らない人が結構います。

不動産屋だけではなくビルを所有している不動産投資家でもほとんど知る人はいません。

非常に重要な事なのですが、宅建試験はもちろん、実務講習でも取り扱いはありません。

 

今テナントの仲介で協会の重説と契約書を確認していますが、

この有益費については記載がありませんでした。

 

テナントが退去をする際に貸主に対しこの有益費を請求した場合、

貸主はそれに応じなければなりません。

 

例えば田舎の物件で、上下水道の引き込みをしたからとか、

外壁を塗りなおしたとか、その他もろもろ・・・・。

 

貸主だけでなく不動産屋としてもこれは避けたいですね。

 

で、これを排除する特約があります。

 

以下

 

工事については貸主・借主協議の上、これを行うものとし、その費用は借主が一切負担するものとする。借主は、これらに関し必要費・有益費その他費用の償還を貸主に請求しない。

 

だいたいこんな感じでいいでしょう。

 

特約欄にこれを書いておけば、退去時にもめることはないでしょう。

 

協会の重説や契約書にもデフォルトでかいておいてほしいのですが。

(私が見落としているだけ?)

 

 

 

森功が書いた本です。 

 

これおもしろいです。

売買仲介不動産屋は必読です。

皆さんも気をつけましょう。

 

 

 

 

 

 

テナント(飲食店)が決まりました

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あまり居酒屋とかには行きませんが、

ときどき行くことがあります。

 

私はこのブログでテナント仲介はあまりお勧めしていませんが、

今回成約となりました。

 

普段から専門外であっても、日ごろからいろんな人に声をかけていれば、

こうして仕事に繋がることがあります。

 

事の経緯はこうです。

 

時々飲みに行く居酒屋(結構な繁盛店)の大将とカウンター越しに会話

その際に大将から2号店を探していることを聞く

同時に私も不動産屋という事を伝え、名刺を出す

知り合いの不動産屋の親父と何気なく会話中に、

その居酒屋付近でテナントの募集があることを聞く

(その不動産屋の親父が専任で預かっているビルの一室)

物件資料をもらい、物件資料の帯を「ひとり不動産」に変えて複数枚コピー

居酒屋に物件資料ファックス、同時に大将に電話

後日、案内

後日、申込

 

こんな感じです。

 

いつも言っていますが、不動産屋というのは一生懸命がむしゃらに働いても

一切仕事にならないこともありますが、逆に何気ない日常から仕事に繋がることがあります。

 

ずっと事務所で物件掲載をするのではなく、

たまには外に出て、いろんな人と会話をしたりするのもいいのではないでしょうか?

 

まあ、かといって異業種交流会とかには絶対行きませんが・・・。

 

 

 

週末の案内は気をつけてください 業者売主物件の場合

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業者売主の物件は、毎週末のようにいろんな業者入れ替わり立ち代わり、

現地でオープンハウスをしています。

 

ネットの反響から案内をする場合は、お客さんについ住所を伝えて現地集合しがちですが、注意が必要です。

 

現地集合で業者が先に来て待っておくのは問題ありませんが、

問題はお客さんが先に現地に到着した場合です。

 

お客さんが先に到着をしてしまうと現地でオープンハウスをしている業者が

自社のお客さんと勘違いしてしまい、そのまま自社のお客さんとして案内をしてしまいます。

 

こうしたトラブルは頻繁にありますので、

自社専任以外の物件で、他業者も同じように広告を出したり、現地でオープンハウスをしたりしている物件の場合は、必ず反響の時点で以下の事を心がけましょう。

 

・先に現地にお客さんが到着したときは、現地のオープンハウス業者からは案内を受けないように伝えておく

 

・近隣に車の停めやすい大きな商業施設等があれば、一旦そこで待ち合わせをし、

同乗して案内をする

 

こんな感じで大丈夫でしょう。

 

業者同士でお客さんをめぐりトラブルにならないように、

気をつけてください。

 

※写真と本文に関係はありません

 

 

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ご質問にお答えします

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tspl9376様よりご質問がありました

 

いつも拝見させてもらってます!!
私は将来、不動産屋として独立したいと思っております。
そこで質問なのですが、開業にあたって必要な資金などについて伺いたいです。
私が調べたところ、1000万近くは必要との意見が多くありました。実際のところどうなのでしょうか。
よろしくお願い致します。

 

tspl9376様

 

ご質問ありがとうございます。

 

開業資金ですが、いつもこのブログで 書いているようなひとり不動産屋であれば、

今日加盟金も含めて300万円から400万円もあれば、十分です。

(コミコミです)

 

 

ネットで調べてみると確かに1,000万円必要という記事もあり、

私も開業当初は不安な気持ちになったのを覚えておりますが、

実際にはそんな多額の金額を開業時に用意できる人はあまりいないと思います。

 

おそらく1,000万円必要というのは、

 

・駅前の超一等地での開業

フランチャイズの加盟

・開業等から人を雇う

・業務で買取再販をする

 

等々の理由がない限り必要でしょう。

 

どれくらい広告枠を契約するかにもよって多少の違いはあると思いますが、

だいたいこんな感じです。

 

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話は少しそれますが、

協会の加盟金(全日、宅建協会とも)もだいぶ安くなりました。

 

昔は300万円くらい必要な時期もあったらしいのですが、

ここ7.8年くらいはどちらの協会も200万円もあればお釣りがきます。

 

お互いの協会が値下げ合戦をした結果だと思います。

 

不動産業の参入障壁はだんだん低くなってきている証拠でしょう。

 

早く開業をしましょう。

またいつでもお気軽に実務のことで不明な事がありましたら、

何でも聞いていください。

 

応援しています。

ありがとうございます。

 

 

 

ご質問にお答えします

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kyuusyuukun様より

 

いつも大変参考にさせて頂いております。

半年以内に不動産屋を開業予定ですが、宅建を取得しているだけで業界未経験のため分からない事だらけです。
開業する場合は信用の面でやはり法人にするべきでしょうか…

 

kyuusyuukun様

 

こんにちは。

ご質問ありがとうございます。

 

お答えします。

 

結論から申し上げますと、

答えはありません。

 

仰る通り信用のことを考慮すれば、法人のほうがいいでしょうが、

同時に法人のデメリットも考慮する必要があります。

 

登記費用、税理士費用、均等割、決算手数料、帳簿の煩雑さ等・・・。

 

開業当初にこれらの費用はかなりの負担になります。

 

ということを考えると軌道に乗るまでは、

 

個人事業→法人成り

 

↑がいいような気がしますが、不動産業者の場合は、

そう簡単にいきません。

 

個人事業から法人成りにするタイミングで、

また宅建免許の申請を再度する必要があり大変面倒です。

 

かといって最初から法人でいけば、上記のような負担があります。

 

実際にエンドユーザー向けの商売であれば、

法人個人どちらでも問題ありません。

 

一般のエンドユーザーは法人か個人というのはあまり気にしていません。

 

結局、何が言いたいのかわからなくなりましたが、

 

どっちでもいいのではないかと思います。

 

開業当初から法人でもいいですし、

ずーっと個人事業主でもいいですし・・・。

 

でもいずれは法人にした方が良い気もするし。

 

んー。

 

難しい。

 

kyuusyuukun様のお好きなようにして頂ければと思います。

 

折角ご質問頂いたにもかかわらず、

こんな回答ですみません。

 

実際、私の周りの業者さんを見ても、

個人でずーっとしている人も多いですし、

最初から法人でしている人も多いですし、

個人→法人でしている人も多いですし、

 

この問題は答えがありません。

 

また、いつでもご質問お待ちしております。

 

お互い頑張りましょう。

 

ありがとうございます。

 

 

 

 

 

 

 

ご質問にお答えします

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中古物件について。

レインズでは広告不可でも片っ端から電話するのか?広告可でもやめておいたほうがいい怪しい業者とかあるのか?気をつけなければいけない点?居住中でも撮影行くのか?マンションの撮影の場合、管理人とどうゆうやりとりして等もわかりません。一連の流れをお時間のある時に教えて頂けると嬉しいです。

 

N様よりご質問です。

 

N様

業者物件の広告についてのことですね。

レインズ上で広告不可と掲載があれば、ほとんどの場合は広告NGです。

しかし、どうしても掲載がしたいということであれば、ダメもとで聞いてみればいいかと思います。たぶんだめですが。

 

あと広告可能でも怪しい業者の物件は掲載をやめたほうがいいです。

しかしその怪しい業者の見極めは難しいです。

長年の経験や地元の評判などで判断していくものだと思います。

 

居住中物件の写真は当然ですが、撮影不可能です。

 

室内写真を撮影するだけであれば管理人への挨拶はする必要はありませんが、

管理人と仲良くなって損をすることはありません。

管理人と名刺を渡し「売却を検討されてい入居者がいれば、ご紹介してもらえますか?

もし紹介してくれた人がご成約になった場合は〇万円あげます」と言えば、紹介してもらえることもあるかもしれません。

 

私も独立してからは管理人と会話をしてことはほとんどありませんが、

売買仲介に勤務時代には自分の担当エリアのマンションの管理人には名刺を渡して実際にお客さんを紹介してもらったこともあります。(成約にはなりませんでしたが)

 

あと一連の流れを書いておきます。

 

レインズでいい物件を探す

業者に連絡して広告可能かどうか聞く

可能だった場合は掲載可能媒体(スーモ、アットホーム、ホームズ、自社サイト)を確認

もうひとつ、レインズから間取りの画像や写真も使っていいか聞く

その物件に入居者が不在の場合は、

カギの所在も聞き、写真撮影

広告掲載後も定期的に物元業者に連絡し

物件の最新状況を聞く

まだ売れていないかとか申し込みがあったかどうかとか

反響があれば、案内

あとは申込→ローン審査→契約→ローン本申込→金消→決済

 

こんな感じでよろしいでしょうか?

 

お互い頑張りましょう!