不動産たろうのブログ 未経験で独立開業

不動産屋を未経験で独立開業を目指すひとのためのブログ

sasabo_taro様よりご質問がありました(再度)

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先日は質問させて頂きまして、本当にありがとうございました。
また次の質問で恐縮です。
遠隔地、具体的には神奈川の不動産を、私の友人が買いたいとの事で、
長崎の私に、仲介してくれと依頼されております。
(※初依頼です、、、)

まずはその物件の取り扱い物元さんに
問い合わせて、担当者から返事させます。という事で、待っている状態です。

ちなみに、その部屋(マンション)はオープンハウスがあったようで、
友人は勝手に見て気にって、私が地元で開業した事を知っていたので
仲介させてあげる、、、とありがたく申し出をして頂いた次第です。
当方は客付け会社という、一応の立場です。

このような遠方の物件を取り扱うにあたりまして、
注意点と、実務上(例えば重要事項報告書の作成を行うにあたって、元付がやって頂けるのか?)気を付ける商習慣等々ありますでしょうか?

そもそも、その友人も、この件では私の出番は少ない
ハズなので、物元さんに色々と動いて頂く場合、手数料的な
マナーの様な(物元さんへの謝礼)習慣はありますでしょうか?

その他、遠隔物件はそもそも取り扱いずらいとか、これだけは気を付ける
(マナー)等々ありますでしょうか?
又は、物元さんからお断りされる場合が多いでしょうか?

もし物元さんがOK出して頂いて、話が進めば、決裁には同行する予定です。

 

sasabo_taro様

 

いつもコメントありがとうございます。

 

ちょっと今忙しいので、簡単に書きます。

(詳しくはまた後日書きます)

 

結論から言うと、やめてください。

 

「オープンハウスがあったようで、
友人は勝手に見て気にって、・・・」

 

↑はい、ここです。

 

いわゆる不動産業界でいう「抜き行為」や「業者飛ばし」です。

(地方によって言い方様々)

 

詳しくはご自身で、意味を検索してください。

 

他社が開催しているオープンハウスで見学したお客さんを

自社のお客さんとして扱ってはいけません。

 

すみません、今忙しいので、遠方物件仲介についてはまた書きます。

 

まずはお知り合いの方にお断りの電話を・・・。

 

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sasabo_taro様よりご質問がありました

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たろう様のブログを楽しく、そして興味深く拝見しております。

 

当方、長崎にて最近開業した新人業者です。元々は建設関係で、近いとはいいましてもやはり異業種の為、商習慣のちょっとした事が分からなかったりしています。

 

非常に初歩の内容ですが、どうぞよろしくお願い致します。基本は売買についてです。

 

①例えばマンションの1室を私が客付け業者として、内覧希望をする場合、Aという会社が元付として、「内覧希望者がいます、今内見可能ですか」と問い合わせした場合、結局内覧希望者がその後別の物件等に興味を持つなどして、そのまま内覧しなかったとします。このような場合でも、A社に対しては、私から「先程の希望者はご予定が変わって内覧しなくなりました」とか、こと細かに報告するものでしょうか?又は例えば内覧し、動きがある場合のみの報告で良いのでしょうか?少なくとも、内覧にまで至れば、その結果は報告するのが普通と思っておりますが、案内可能か?を確認した後、内覧希望者が内覧自体を取り消した場合も、A社に報告するのが業界の慣習でしょうか?

 

ポータルサイトに乗せた他社転載可物件(例えばカチタス様の戸建て)、この物件について、ポータル公開中に、私の会社への問い合わせ状況等は定期的に(例えば)カチタス様に報告するのでしょうか?週一程度で、問い合わせゼロです~の様に、このような習慣はありますか?ずっと問い合わせも無ければ、そのまま特にカチタス様に連絡しない、、、という事でも良いのでしょうか? それと、内見者が入る場合は、事前にカチタス様に、「これから内見入ります」と連絡して内見を行うのでしょうか? すみません、大変初歩的すぎますが、業界の習慣をご質問させて下さい。 

 

sasabo_taro様

 

コメントありがとうございます。

最近、いろんな事情がありブログの更新をさぼっていましたが、元気でやっております。

 

お答えいたします。

 

①「今内覧可能か?」という連絡を元付業者へした場合は、元付業者も鍵の手配をして準備をしていると思うので、一応連絡をするのがいいと思います。 内覧後の元付業者への連絡ですが、私の営業地域の場合は、ほとんど連絡をしません。 私が元付業者の場合で他業者が案内をした場合でも案内業者からその後連絡がかかってくることはとても稀です。 このあたりのことはあまり気にしてもしなくてもどちらでもいいのではないでしょうか?

 

カチタス等のポータルサイトの他社物件の件 自社の問い合わせ状況をカチタスに報告する慣例はありません。 逆に物件がまだ売れているかどうかを、カチタスに定期的に確認をしなければなりません。 既に成約済みの物件を掲載したままの状態はよくありませんので、定期的に売主業者に確認をしましょう。 そして、他社物件を掲載していて案内が決まった場合は、当然、先方業者に案内の電話「これから、○○3丁目の物件ご案内をさせて頂きたいのですが、カギの所在を・・・」という連絡はしなければなりません。 その後、案内をしましょう。

 

また、なんでも聞いてください。 お互い頑張りましょう。

 

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yu04130413様よりご質問がありました。

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いつも楽しみに見させて頂き勉強させてもらってます!
去年宅建受かった事により今の会社に新しく宅建業の事業を立ち上げ五月頭くらいから始動する予定です。
元々リフォーム工事を15年やっていたのですが不動産営業は全くの未経験で業界の暗黙の了解もとよりルールすらよくわかってない状態です。
こんななのに買取再販をメインとした不動産業(社長の意向、全くその世界わかってません)を始めるというので不安しかありません。
色々調べると買取再販は『瑕疵担保免責、内見なし、協会明示なし、ローン特約なし』などなど色々と厳しいの見掛けますがやはりそうですよね…?
電話営業、飛び込みもとにかく買取再販業者は嫌われてるというので不安しかないのですがこれだけは絶対やったらマナー違反だとかありますか?
細々と仲介などもやるつもりです。メインは商社なので飯が食えないというのはないのですが自分を追い込んでいきたいと思います。
お時間ある時にでもご教授頂けたら嬉しいです失礼しました。

 

以下、回答です。

 

yu04130413様

 

ご質問ありがとうございます。

 

買取再販は大きく稼げることもありますが、

逆に大きな損を被ることもありますので注意が必要ですね。

 

私はリスクが怖いので、仲介をメインとしていますが、

今後余裕が出てきたらトライしてみたいと思っています。

 

ただ、リフォームの経験があるというのは、

とても大きなアドバンテージになると思います。

うらやましいです。

 

物件を内見すればだいたいいくらくらいかけてリフォームをすればいいとか

そういったことが即座に把握できるのはやはり経験あってのことだと思います。

 

通常、買取再販業者の場合

 

物件内覧

別の機会にリフォームに業者に見積りを依頼

見積を検討した後、購入申込書(買い付け証明)

購入後、リフォームを施し、再販活動

 

この2番目のリフォーム業者に見積りを依頼というのが

省けるわけですから、それはいいと思います。

 

買取再販業者は確かに物件を仕入れるときに内見もしない、境界明示(売主による確定測量)なし、瑕疵担保も免責(再販時は当然必須)で購入をする業者もあります。

 

レインズの取引事例で概ねのリフォーム費用等を計算して物件を仕入れ、

リフォーム後に再販をするというのが一般的な流れです。

 

実際に私の営業エリアにも小さな設計事務所宅建業も登録しています)で

買取再販も兼ねている業者があり、年間複数件販売をしています。

たぶん一定の利益があるのでしょう。

 

これだけは絶対やってはいけないことですが、

ご自身の会社が物件を仕入れる際に仲介をしている不動産業者に対し、

仲介手数料を安くしろとかいうのはやめた方がいいでしょう。

そんな五月蠅い業者にはだれも物件を紹介しなくなります。

 

あとは、同じく物件を仕入れる際にローン特約を付けてくださいというのも

やめた方がいいでしょう。

 

業者が購入する際にはローン特約を入れるのは一般的ではなく、

少しかっこ悪いです。

私も過去に多数の買取業者に物件を購入してもらいましたが、

ローン特約のお願いをされたのは本当に稀です。

 

比較的大手の業者は現金で購入をしていきますが、

中小零細不動産屋はほとんが「手形貸付」で購入をしていきます。

1年くらいの期間を定めて万が一再販の物件が売れなければ、

「手形貸付」から「証書貸付」に変更をしてもらい、

賃貸に変更するのが多いようです。

 

買主という立場であまりあれこれ要求(売主に対して確定測量図を要求、ローン特約ななど)しないことを心がけていれば大丈夫でしょう。

 

ご質問にもありますが、細々と年に複数の仲介でもすれば、それなりに儲かります。

もちろん簡単に仕事が舞い込んでくるような甘い世界ではありませんが、

いつも言っているように「下手な鉄砲」と同じでいろんな人(同級生、取引先、お店の店員、近所の人等々)に日ごろから自分が不動産業者もしているということを知ってもらうことが大切だと思います。

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声をかけたり、名刺を渡した人が100%みんな仕事を持ってきて来るわけではありませんが、一枚の名刺も配らなければ一件の依頼もないので、日頃から心がければいいと思います。

 

買取再販はもちろん仲介も甘い世界でありませんが、

本業あっての挑戦なら気楽に焦らず出来るので頑張って下さい。

 

また、いつでもご質問お待ちしております。

よろしくお願い致します。

 

 

ご質問にお答えします

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いつも勉強させて頂いております。

お忙しいところ誠に恐縮ですが質問させてください。

 

飯田グループの建売を仲介した際に、売主側から頂ける仲手は内税3%というところがほとんどのようですが、マイソクを見ると手数料応相談とあります。

「満額で申込みしたら仲手の料率上げてもらえますか?」と交渉してもまったく応じてもらえません。まだ建売を仲介した実績に乏しいので、中には応じてもらえることもあるのかなぁなどと考えておりますが、実際はどうなんでしょうか?

 

また、内税3%といっても、実際には建物価格から建物の消費税を差し引いた金額+土地価格の3%(内税)の報酬しかもらったことがないんですが、飯田グループはみなどこも同じなんでしょうか? お手隙の際にでもご回答いただけましたら幸いです。

 

以下回答です

 

こんにちは。

コメントありがとうございます。

 

あくまで私の経験ですが、

飯田グループの手数料は3%しか見たことがありません。

 

支店や営業所、または担当者によって違いはあるかもしれませんが、

3%しか見たことがありません。

 

仲介手数料の交渉をしたことがないので、交渉に応じてもらえるかどうかというのは、

私もよくわかりません。

 

おっしゃる通り、実際には建物部分の消費税は差し引かれますので、

トータルで3%弱ということになります。

 

このような手数料体系は、飯田グループに限らず建売業者はほとんどがこのパーセンテージです。

しかし、ごく稀ですが、飯田グループではない建売業者で満額の手数料をくれるところもあります。

満額というのは建物部分の消費税も引かれずに、

 

3%の6万円にさらにプラスして消費税も払ってくれる大盤振る舞い業者があることはあります。

 

まあでも、マンションや中古戸建の仲介をすることを考えれば、

物件役所調査もテキトー(私はちゃんとしてますよ!)でいいし、契約書も作ってくれて、アフターサービスも丸投げで、決済前の物件説明もしてくれて、至れり尽くせりなので、私はそれでも3%でも文句はないのですが。

 

まあ、ひとそれぞれですね。

 

お互い頑張りましょう!

またいつでもご質問お待ちしております。

 

ありがとうございます。

 

 

 

 

 

 

 

 

有益費(ゆうえきひ) 不動産屋の実務 賃貸借契約の契約書重説の特約

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最近テナントの仲介をした時に思い出しました。

 

有益費(ゆうえきひ)

 

詳しくはウィキペディアを参照

 

ja.wikipedia.org

 

ざっと要約すると、店子(テナント)側の負担で工事(室内内装工事、水道引込、外壁工事)をし、それによって建物価値があがった事です。

店子が退去時にその費用(有益費)を貸主側に請求するかどうかです。

 

この有益費ですが、不動産屋業者の中でも知らない人が結構います。

不動産屋だけではなくビルを所有している不動産投資家でもほとんど知る人はいません。

非常に重要な事なのですが、宅建試験はもちろん、実務講習でも取り扱いはありません。

 

今テナントの仲介で協会の重説と契約書を確認していますが、

この有益費については記載がありませんでした。

 

テナントが退去をする際に貸主に対しこの有益費を請求した場合、

貸主はそれに応じなければなりません。

 

例えば田舎の物件で、上下水道の引き込みをしたからとか、

外壁を塗りなおしたとか、その他もろもろ・・・・。

 

貸主だけでなく不動産屋としてもこれは避けたいですね。

 

で、これを排除する特約があります。

 

以下

 

工事については貸主・借主協議の上、これを行うものとし、その費用は借主が一切負担するものとする。借主は、これらに関し必要費・有益費その他費用の償還を貸主に請求しない。

 

だいたいこんな感じでいいでしょう。

 

特約欄にこれを書いておけば、退去時にもめることはないでしょう。

 

協会の重説や契約書にもデフォルトでかいておいてほしいのですが。

(私が見落としているだけ?)

 

 

 

森功が書いた本です。 

 

これおもしろいです。

売買仲介不動産屋は必読です。

皆さんも気をつけましょう。

 

 

 

 

 

 

テナント(飲食店)が決まりました

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あまり居酒屋とかには行きませんが、

ときどき行くことがあります。

 

私はこのブログでテナント仲介はあまりお勧めしていませんが、

今回成約となりました。

 

普段から専門外であっても、日ごろからいろんな人に声をかけていれば、

こうして仕事に繋がることがあります。

 

事の経緯はこうです。

 

時々飲みに行く居酒屋(結構な繁盛店)の大将とカウンター越しに会話

その際に大将から2号店を探していることを聞く

同時に私も不動産屋という事を伝え、名刺を出す

知り合いの不動産屋の親父と何気なく会話中に、

その居酒屋付近でテナントの募集があることを聞く

(その不動産屋の親父が専任で預かっているビルの一室)

物件資料をもらい、物件資料の帯を「ひとり不動産」に変えて複数枚コピー

居酒屋に物件資料ファックス、同時に大将に電話

後日、案内

後日、申込

 

こんな感じです。

 

いつも言っていますが、不動産屋というのは一生懸命がむしゃらに働いても

一切仕事にならないこともありますが、逆に何気ない日常から仕事に繋がることがあります。

 

ずっと事務所で物件掲載をするのではなく、

たまには外に出て、いろんな人と会話をしたりするのもいいのではないでしょうか?

 

まあ、かといって異業種交流会とかには絶対行きませんが・・・。

 

 

 

おもしろいブログがありました

ãã­ã°ã®ã¤ã©ã¹ãï¼ã¦ã§ããµã¤ãï¼

 

www.egent.work

 

元スーモの営業マンらしいです。

 

自分が所有している不動産を売却するプロセスをリアルタイムでブログに書かれています。

 

今後の行方に注目です。