不動産たろうのブログ 未経験で独立開業

不動産屋を未経験で独立開業を目指すひとのためのブログ

id:osaka1nin 様よりご質問

はじめまして。

開業して約半年、大阪のひとり不動産屋です。

未経験からの参戦ですので、たろう様のブログが教科書のようです。

 

いつもありがとうございます。

 

ちなみに、この先、飲み会開催のご予定はありますでしょうか?

もしあれば、その節には是非参加させていただきたいです!

 

oosaka様

 

こんにちは

 

返事が遅くなり申し訳ありません。

未経験からの開業おめでとうございます!

 

契約は順調に取れていますでしょうか?

最初は客付け業者からのスタートでいろいろきついことが続きますが、

しばらく辛抱すれば、いつか媒介業者になれますので、

頑張っていきましょう。

 

飲み会があれば、

またこのブログに書きますので、

是非ご参加お待ちしております。

 

また何か実務でわからないことがあれば、

いつでも質問してください。

遠慮はいりません。

 

では

 

 

 

ご質問にお答えします

たろう様、お久しぶりです。

ササボで御座います。お忙しいところ、恐縮です。

 

建売新築戸建ての仲介をする事になりまして、

新築戸建ては固都税の按分はどのようになっていますでしょうか?

建物価格は公課証明に出ていないので、土地価格だけで日割り按分して決済、、、という事で良いのでしょうか?

 

建物の表題登記後に、後日、按分精算とかありますでしょうか?
新築戸建ては恥ずかしながら初めてでして、実務についてお伺いで恐縮です。

 

ササボタロー様

 

こんにちは

 

最近更新が出来ていなくて、申し訳ございません。

 

他の方の返信も後でしますので、

少しお待ちください。

 

新築戸建の固定資産税の日割は、

飯田グループや地元の小さな建売業者でも、

決済日(引渡し日)が決まれば、

決済明細を送ってくれます。

 

その明細には、

・残金の金額(手付金を引いた金額)

・固定資産税の日割精算

・必須の町内会費とかがあればそれも

 

とか等々が書いています。

 

表題登記は通常、契約時に買主に委任状を書いてもらいます。

金融機関によっては(特にフラット系)委任状のコピーとかを住宅ローン金消時に

添付で出さないといけません。

 

なので、土地部分の固都税のみを按分日割精算ということで間違いありません。

 

通常はこういう流れですが、

念のため、契約が具体的になりましたら、

売主建売業者に聞いてみましょう。

 

たぶんこの記事と同じようなことを言ってくるはずです。

 

ちょっと忙しいので、今日はこのへんで失礼します

 

 

 

 

 

gonga様ありがとうございます。

先日のシリンダーの件です。

 

ゴンガ様よりコメントをいただきました。

 

たろう様、いつもブログ楽しみにしております。

 

ドアを開くことが可能でしたら、小口に型番の記載があります。


シリンダーの写真を見るとU9よりかPRシリンダーに形状が似てると思います。
多分、本締錠でしたら多分DAシリーズだと思います。つたない文章すいません。

 

DKDシリーズですかね?

だれか教えてください シリンダーの名前とか種類

どなたかご存知でしょうか?

 

とある管理物件のシリンダーです。

 

交換をしようと思いネットで探してみたのですが、

種類がたくさんあり過ぎてどれなのかわかりません。

 

U9とかよくわかりません。

fudousanhitori様よりご質問

たろう様お世話になっております。

いつも苦境の際はご相談させて頂き、助言を頂き 感謝しております。

 

今回教えて頂きたい事が御座います。

たろう様は年間通してどれくらいの仲介をされていますでしょうか?

私は売買で5件、賃貸で20件程度です。 正直周りの不動産業者には なかなか聞けない事ですのでひとり不動産業者の方が どれくらい仲介をされているのか 気になります。

失礼を承知でご質問させて頂きます。 どうか宜しくお願い致します。

 

PS 私はたろう様の商売道具、カメラ、プリンター紹介や ランチ紹介も楽しみにブログを読ませて頂いています。 腕時計、カバンはどの様なものをご使用されていますか?

 

fudousanhitori様

 

こんにちは

質問ありがとうございます。

 

賃貸20件ってすごいですね。

居住用ですか?

 

仲介件数、今は、

 

売買仲介 2件ほど

賃貸仲介 1件するかしないか

買取   2件

買取再販 1件するかしないか

 

仲介件数、昔は、

売買仲介 12件ほど

賃貸仲介 2件ほど

買取   なし

買取再販 なし

 

開業当初は必死に売買仲介をしていました。

今後は買取再販の割合を増やしていければと思います。

 

 

時計は「パネライの69」です。

パネライ

大きいのでよく壁とかにぶつけます。

 

鞄はTUMIです。

15年位前に買いました。

今も現役です。

スリーウェイではありません。

 

本当はスリーウェイが欲しいのですが、

今使っているのが壊れないので、買う意欲がわきません。

雨の日はスリーウェイが便利ですよね。

 

たまには贅沢させてください。

 

麻布十番の公園で食べました。

ひとりで。

好き嫌いが多いので

でもおいしかった。

 

 

 

ササボ様よりご質問

たろう様、ササボで御座います。


コロナも収まって参りましたが、

たろう様の業務は堅調に推移されている事と推察致します。

 

我流でやっている私ですので、また基本的な質問で恐縮で御座います。

 

大きなマンション敷地や土地の取引において、接続している道路の「接道長さ」ですが、皆さんは正確にはどうやって調べていらっしゃるのでしょうか?

 

私は戸建てや普通のマンションは、コロコロとウォーキングメジャーで測っていましたが、巨大マンションや、郊外の土地の取引時に、いったいどうやって測れば良いのか?恐らく住宅地図のソフトか何かで測るのでしょうか?

 

ちなみに、私は大きな土地等は、これまで買主側で取引をしたので、今度売主側になってもその時の重説とか資料を確認する事で補正しながら、何とか凌ぐ予定です。

 

しかし、このパターンで、いつか完全な売主側として、前回取引の重説が無い状態で、広い土地に遭遇したら、私の知識ではコロコロと周囲を歩くしかありませんが、あまり距離が長いと、歩いてフラフラ右に左になる為、正確性にも誤差があり、疑問符が付きます。

 

最近、競売でも物件を取得したりしております。

自社で内装して再販する開発より、純粋な仲介が一番、法的・業界習慣的な壁に当たりますね。私は仲介はたまにしか無い為、なかなか緊張感があります。

よろしくお願い申し上げます。

 

後、売主宅建業者との取引の時に、3日で契約してくれとか(月の後半に、月内契約で急いでほしいとか)言われる場合がありますが、通常どんなに急いでも、重説の作成と契約に2週間程度(マンション管理会社の重説入手、買主さんの手付金準備等々で)必要と思いますが、たろう様クラスになると、マッサラの状態からのスタートで、3日~4日で区分マンションの重説・契約等は出来るものでしょうか?(他に何も仕事が無いとして)

 

以上、お忙しいところ、よろしくお願い申し上げます。

 

ササボタロー様

 

こんにちは。

お答えします。

 

 

 

 

 

↑私が普段使っているコロコロ。

 

コロコロ以外に方法はないですよ。

私が知らないだけかもしれませんが。

 

コロコロで計測する以上、どうしても数メートルの単位の誤差が出てしまいます。

ただし数センチ単位で正確に計測をしようとすると不動産屋には無理があり、

土地家屋調査士でも呼ばない限り無理でしょう。

 

・前面道路4m以上あり

・接道2m以上あり

 

が確認できるのであれば、そんなに神経質にならなくてもよろしいです。

 

契約準備について

確かにマンションの場合は重要事項調査報告書を貰わなければならないので、

管理会社が遅ければ、重契も作れません。

 

しかし、土地建物の場合は、1日あれば重契作れますよ。

マンションの場合も管理会社から「重要事項調査報告書」を受け取れば、その日に作れますよ。即日で。2時間あれば十分です。

 

つまりは管理会社次第ですが、調査報告書を中には郵送でおくってくる管理会社もあります。

その際は、先にファックスで送ってもらいましょう。

原本が届き次第、買主に渡しましょう。

なので、管理会社には調査報告書の発行方法を確認しておきましょう。

 

そんなに難しいことはありません。

私が特別早いわけではありません。

誰でもそのくらいで作っていると思いますが・・・。

 

契約当事者の気が変わる前にサーっと作って、捺印を貰いましょう。

 

久しぶりの渋谷駅

東急線の乗り場はどこじゃ?

いつの間にこんな高層ビルができた?

銀座線の線路もなんか変わった?

ここは本当に渋谷駅なのか?

 

あれれー。

 

安さ爆発がない。

HMVもない。

回転ずしもない。

 

あれれ。